Utleiers tapsbegrensningsplikt ved leietakers urettmessige heving og oppsigelse

Ved leietakers urettmessige heving eller oppsigelse av en leieavtale har utleier krav på erstatning. Som utgangspunkt har utleier krav på full erstatning, hvilket vil si at utleier skal stilles som om leieavtalen aldri var blitt hevet eller oppsagt. Når retten skal utmåle erstatning, blir det imidlertid et spørsmål om utleier har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Manglende overholdelse av tapsbegrensingsplikten kan medføre at utleier blir sittende med deler av tapet selv, og det er derfor svært viktig for utleiere å være kjent med hva det forventes at man foretar seg i en slik situasjon.

Omfanget av utleiers tapsbegrensningsplikt er prøvet av domstolene en rekke ganger de siste årene. I mange saker er det lagt avgjørende vekt på hvor raskt utleier annonserte leieobjektet som ledig på Finn.no eller på tilsvarende plattformer med bredt/relevant nedslagsfelt. At utleier kun legger lokalet ut på egen nettside vil normalt ikke være tilstrekkelig.

Tapsbegrensningsplikten inntrer i utgangspunktet så snart utleier blir klar over at leieforholdet vil opphøre. Dette er som regel en god stund før leieobjektet faktisk fraflyttes, typisk når utleier mottar en hevingserklæring fra leietaker. Selv om utleier har krav på noe tid til å områ seg og avklare situasjonen, vil det i de fleste tilfeller være snakk om høyst noen uker, ikke måneder, før domstolene vil forvente at leieobjektet er gjort tilgjengelig i markedet. I den forbindelse er det verdt å merke seg at en hevingserklæring forplikter, slik at leietaker normalt ikke kan trekke den tilbake uten aksept fra utleier.

Hvor raskt leieobjektet annonseres vektlegges særlig der utleieobjektet er attraktivt. Ett eksempel på dette er Borgarting lagmannsretts dom av 7. juni 2021 (LB-2020-91903), der leietaker urettmessig hevet en leieavtale for et restaurantlokale på Grünerløkka i Oslo. Da leietaker hevet den 24. september 2019, anga leietaker at utflytting ville skje senest 15. oktober 2019. Utleier annonserte leieobjektet på Finn.no først to måneder etter heving ble erklært, og lagmannsretten mente dette ikke var raskt nok til at tapsbegrensningsplikten var oppfylt. Dette ble begrunnet med at annonsering på et tidligere tidspunkt sannsynligvis ville ført til at leieobjektet hadde blitt utleid tidligere: Fra annonsering av leieobjektet 4. desember 2019 tok det snaut fire uker til nytt leieforhold startet opp den 1. januar 2020. Ettersom utleier allerede ved hevingen var klar over når leieobjektet ville være ledig, burde utleier etter rettens oppfatning annonsert leieobjektet allerede 1. oktober 2019 (en uke etter oppsigelsen) med det resultat at leieobjektet sannsynligvis ville vært utleid en måned senere. Utleiers krav på erstatning ble dermed redusert tilsvarende utleiers leieinntekter ved rettidig annonsering.

Ved domstolenes vurdering av om tapsbegrensningsplikten er oppfylt, har det i tillegg til leieobjektets beliggenhet og tidspunkt for annonsering på Finn.no, vært av betydning om leiemarkedet er godt eller vanskelig, hvor attraktivt leieobjektet er, leieavtalens varighet og om det hadde vært mulig/gunstig med korttids- eller delvis utleie. I enkelte saker har retten også lagt vekt på hvorvidt utleier har vært villig til å leie ut leieobjektet for en lavere leiesum (for så å kreve differansen opp til tidligere leie dekket av tidligere leietaker). Videre kan det, avhengig av størrelsen på utleiers kontaktnettverk, ha en viss betydning om utleier aktivt har forsøkt å bruke dette til ny utleie. Her er det mange nyanser som etter en konkret vurdering kan påvirke omfanget av utleiers aktivitetsplikt.

Vårt råd til utleiere som mener leietaker urettmessig har hevet eller sagt opp en leieavtale, er å annonsere leieobjektet på Finn.no så raskt som mulig. Dette er normalt forbundet med lave kostnader, og tidspunktet for annonsering kan få stor betydning for rettens vurdering den dagen erstatningsbeløpet skal utmåles. Videre bør utleier skriftlig orientere leietaker om sitt synspunkt på hevingen eller oppsigelsen, og varsle krav om erstatning for tapet den medfører.