Totalentreprenør pålagt omfattende ansvar etter rehabiliteringsprosjekt

Saken gjaldt en sluttoppgjørstvist mellom Moderne Byggfornyelse AS (totalentreprenør) og Vinpart AS (byggherre) etter rehabiliteringsprosjektet «Rådhusgata 5» i Oslo sentrum.

Rehabilitering og fornying av eksisterende bygg er i dag et viktig og voksende marked for byggenæringen. Et av de beste klimatiltakene byggebransjen kan gjøre er å rehabilitere gamle bygg fremfor å rive og bygge nytt. Gjennom rehabilitering utnyttes ressurser og materialer som allerede er i bruk. Dette gir både en miljømessig og en økonomisk gevinst.

Det ligger imidlertid i dagen at det ved prosjekter av denne art er utfordrende for entreprenør å vite hva som vil avdekkes i eksisterende bygningsmasse, og dermed hvilken risiko som påtas ved inngivelse av tilbud. Dommen i LB-2023-44642 er et eksempel på at entreprenør potensielt påtar seg en enorm risiko i rehabiliteringsprosjekter, og viser viktigheten av at entreprenør tar klare forbehold i tilbudet.

Dommen omhandler flere ulike problemstillinger, bl.a. risikoplassering, spørsmål om fristforlengelse og betydningen av parallelle forsinkelser. Denne artikkelen vil imidlertid begrense seg til å behandle de overgripende problemstillingene og generelle uttalelsene lagmannsretten hadde knyttet til kontraktstolkning for risikoplassering og funksjonsfordelingen i totalentreprise ved rehabiliteringsprosjekter.

Før kontraktsinngåelsen hadde byggherre Vinpart AS utarbeidet en funksjonsbeskrivelse som inngikk som en del av tilbudsforespørselen som ble sendt ut. Fra denne var det siterte nedenfor særlig sentralt ved lagmannsrettens fastleggelse av totalentreprenørens kontraktsforpliktelse:

«I funksjonsbeskrivelsen er det angitt hvilke spesielle krav byggherren stiller til utførelsen (…). Det er totalentreprenørens ansvar å vurdere tilbudsmaterialet og medta alle arbeider slik at leveransen blir komplett og forskriftsmessig (…).

Denne beskrivelsen er kun en kravspesifikasjon slik at entreprenøren selv må prosjektere endelige løsninger etter de krav og forutsetninger som er beskrevet og totalentreprenøren er ansvarlig for alle grensesnitt. Entreprenøren er selv ansvarlig for å innhente alle relevante og nødvendige tilleggsopplysninger for å kunne gi tilbud på komplett leveranse».

Vinpart AS hadde også utarbeidet et forprosjekt som beskrev byggherrens ønsker, samt enkelte funksjonskrav som måtte oppfylles. Den nærmere prosjekteringen og valg av løsninger var imidlertid overlatt til totalentreprenøren. Partene hadde også avtalt at entreprenør skulle overta risikoen for byggherres prosjektering fra forprosjektfasen jf. NS 8407 pkt. 24.2. Spørsmålet om hvilket ansvar entreprenør fikk som følge av dette stod sentralt i saken, og fikk betydning for de fleste av entreprenørens krav.

NS 8407 pkt. 24.2.2 inneholder en regel om at entreprenør ved å overta risikoen for byggherrens prosjektering skal gjennomgå prosjekteringsmaterialet fra byggherre innen fem uker fra kontraktsinngåelsen. I saken hadde Moderne Byggfornyelse AS gjennomgått materialet innen fristen, og fulgt opp med brev som listet opp forhold entreprenør mente han ikke hadde risiko for. Det ble bl.a. påpekt at foreløpig kontroll av dekker viste begrenset kapasitet for tilleggslaster på eksisterende tak, at bjelker og dekke måtte forsterkes ved økte laster, men at dette måtte avklares nærmere siden det ikke var omtalt i forprosjektet.

Moderne Byggfornyelse mente at brevet oppfylte plikten i NS 8407 pkt. 24.2.2. Lagmannsretten kom imidlertid til at ordlyden «ikke vil lede til oppfyllelse av de krav til kontraktsgjenstanden som følger av punkt 14» i pkt. 24.2.2 pekte på at det måtte være tale om eventuelle feil i byggherrens prosjektering, og at forholdene Moderne Byggfornyelse hadde nevnt i sitt brev ikke var å anse som slike feil. Entreprenøren var etter lagmannsrettens syn også nødt til å begrunne hvorfor forholdet måtte løses annerledes, og Moderne Byggfornyelse kunne ikke forutsette at alle forhold var behandlet i forprosjektet da det normale ved totalentrepriser er at videre detaljprosjektering skjer etter forprosjekt.

Det er altså viktig for entreprenører å bemerke seg at det ikke var tilstrekkelig å påpeke at ulike forhold måtte undersøkes og avklares nærmere. Entreprenøren hadde etter lagmannsrettens syn påtatt seg ansvaret og risikoen for all detaljprosjektering og utførelse som var nødvendig for å oppfylle funksjonsbeskrivelsen og andre krav stilt i tilbudsgrunnlaget, herunder også for forhold som ikke var beskrevet av byggherre.

På denne bakgrunn fikk Moderne Byggfornyelse ikke medhold i sine endringskrav. Arbeidene var etter lagmannsrettens oppfatning arbeid som måtte utføres for å oppfylle kontraktens funksjonskrav, og var derfor en del av entreprenørens fastpris.

Lagmannsretten la i vurderingen vekt på at det så ut til at Moderne Byggfornyelse hadde forutsatt at tilbudsforespørselen fra byggherre inneholdt et så å si ferdig prosjektert underlag, og derfor ikke selv hadde gjort noen flere undersøkelser eller benyttet seg av rådgivende ingeniør for bygg (RIB). Retten la til grunn at entreprenøren ikke kunne forutsette at alle forhold var behandlet i forprosjektet. Det ble også lagt vekt på at mange av de forholdene entreprenøren senere hadde påberopt som endringer faktisk kunne ha vært avdekket før tilbud ble inngitt, og da spesielt ved bruk av RIB i denne fasen. Totalentreprenør skulle også – ifølge lagmannsretten – ha undersøkt eldre tegninger i plan- og bygningsetatens arkiv fra 1980-tallet, selv om disse ikke var vedlagt tilbudsgrunnlaget. Her må det imidlertid nevnes at byggherre sterkt hadde oppfordret tilbyderne til å undersøke eksisterende tegninger før inngivelse av tilbud, mens totalentreprenør i dette konkrete tilfellet først undersøkte disse i utførelsesfasen.

Vår gjengivelse fra dommen viser at totalentreprenøren ble pålagt et omfattende ansvar av lagmannsretten. Oppsummert er vår klare anbefaling at entreprenører før inngivelsen av tilbudet må kartlegge eventuelle usikkerhetsmomenter, gjøre nødvendige avklaringer, og eventuelt ta klare forbehold i sitt tilbud ved rehabiliteringsprosjekter. Dommen viser nettopp viktigheten av at entreprenør tar klare forbehold i sitt tilbudsbrev, og at disse forbeholdene opprettholdes i eventuelle avklaringsmøter ved tilbudsgjennomgang.

Borgarting lagmannsretts dom av 22. januar 2024 – LB-2023-44642 kan leses her.