Refusjon – Et nyttig verktøy for utbygger

Etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 18-3 kan utbygger kreve refundert kostnader til infrastrukturtiltak utbygger pålegges i kraft av opparbeidelsesplikten i pbl. §§ 18-1 og 18-2, dvs. offentlig vei, hovedvannledning, hovedavløpsledning, overvannsledning, fellesarealer og parkbelte i industriområde. Det gjelder særskilte begrensninger for hvilke dimensjoner for vei og ledninger/rør som kan pålegges med hjemmel i pbl. § 18-1, men for de tilfeller der tiltaket overskrider disse begrensningene vil det likevel kunne kreves refusjon for den forholdsmessige delen av kostnadene som tilsvarer dimensjoneringsbegrensningene.

Grunntanken bak refusjonsreglene er at de som opparbeider infrastruktur skal kunne kreve en andel av kostandene dekket av grunneiere som nyter godt av tiltaket. Med utgangspunkt i at refusjonskrav kun rettes mot eiendommer som ligger langs den aktuelle infrastrukturen, og som gjennom tilkobling utløser utbyggingsmuligheter og dermed får økt eiendomsverdi, er det rimelig å kreve at disse grunneierne skal bære en andel av kostnadene med tiltaket. I tillegg er det et selvstendig poeng at kostnadene med denne typen infrastruktur pulveriseres på flere, slik at ikke byrden for den enkelte blir for stor og at ønsket utvikling blir gjennomført.

Som grunneier risikerer man å bli refusjonspliktig selv om man ikke har konkrete planer om å bygge ut egen tomt, og for mange fremstår refusjonskrav som urimelig.  Refusjonsreglene er imidlertid basert på at refusjonspliktige arealer gjennom tiltakene blir tilført en betydelig verdi, og at dette hensynet tillegges avgjørende vekt. Det er i forlengelsen av dette verdt å nevne at refusjonskravet ikke forfaller til betaling før man skal bygge ut eller fradele eiendom, slik at refusjonskravet ikke vil innebære en kostnad eller likviditetsbelastning før verdipotensialet faktisk utnyttes. Dette innebærer at et refusjonskrav over lengre tid kan være en latent heftelse på eiendommen. For utbygger som har krav på refusjon fører dette til at vedkommende må følge opp uforfalte refusjonskrav i lang tid. For kjøpere av eiendom er det viktig å undersøke om det hefter slike refusjonskrav på eiendommen.

Krav om refusjon skal fremsettes til kommunen som refusjonsmyndighet, og kommunen skal:

• Fastsette refusjonsenheten og areal omfattet av refusjonstiltaket
• Fastsette hvilke utgifter som kan kreves refundert
• Fastsette refusjonspliktig areal pr. eiendom
• Fastsette fordelingsfaktorer
• Godkjenne planer for gjennomføring av tiltak og foreta foreløpig beregning av refusjon
• Fastsette endelig refusjonsbeløp etter tiltaket er gjennomført

Et refusjonsvedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens regler, og kan derfor påklages. Klage på refusjonsvedtak er praktisk, særlig for større tiltak i områder med høy utnyttelse der refusjonskravene ofte er av betydelig størrelse.

Som utbygger er det viktig å være oppmerksom på at man mister retten til refusjon dersom tiltaket er påbegynt før planer og kostnadsoverslag er godkjent av kommunen, jf. pbl. § 18-8 tredje ledd. Hvorvidt et tiltak er «påbegynt» er egnet til å skape diskusjon i en refusjonssak. Etter lovens forarbeider anses tiltaket som «påbegynt» først når selve anleggsarbeidene i marka blir igangsatt. Forberedende arbeid som rydding av vegetasjon faller imidlertid utenfor. For at refusjonsadgangen skal være i behold er det derfor avgjørende at utbygger avventer igangsetting av tiltaket inntil godkjenning fra kommunen foreligger.

Aktiv og riktig bruk av refusjonsreglene vil i mange tilfeller være et nyttig verktøy for utbyggerne, som gjennom ordningen kan sikre seg dekning av store kostnader. Dette er stadig mer aktuelt som følge av at mange utbyggingsprosjekter blir pålagt å etablere omfattende infrastrukturtiltak gjennom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Så lenge den forutsatte fremgangsmåten følges, kan utbygger – uavhengig av om tiltaket er utført som ledd i en utbyggingsavtale – kreve refusjon av kostnadene tilsvarende kravene etter pbl. § 18-1. Det er derfor god grunn til å ha fokus på mulighetene som ligger i regelverket.