Bygg- og anleggsbransjen har de siste årene blitt preget av uvanlig høy lønns- og prisstigning (LPS). Utviklingen i bransjen viser at byggherrer og hovedentreprenører i større grad ønsker å inngå fastpriskontrakter med sine (under)entreprenører. Dette legger større risiko over på entreprenørene.
Er det mulig å oppnå indeksregulering av kontraktssummen når kontrakten som er inngått opprinnelig er en fastpriskontrakt? I denne artikkelen skal vi peke på tre situasjoner (se pkt. 1, 2 og 3 nedenfor) der entreprenøren, på tross av fastpriskontrakt, kan ha rett på indeksregulering av kontraktssummen. Hver enkelt modell er i utgangspunktet praktisk uansett hvilken av NS-standardene kontrakten er basert på.
1. Indeksregulering med avtalt forbehold om maksimal lønns- og prisstigning
En modell som i økende grad brukes, er fastpriskontrakter med et avtalt forbehold om maksimal indeksøkning ila. byggetiden. Modellen innebærer at partene avtaler at kontraktsummen ikke skal indeksreguleres i kontraktsperioden, men med forbehold om at entreprenøren skal gis ekstra vederlag dersom prisveksten eksempelvis overstiger 5 %.
I en oppmannsavgjørelse fra 2021 avsagt av Herman Bruserud, hadde en VVS-entreprenør tatt forbehold om at fastprisen kun gjaldt inntil en årlig økning på 6 % av SSBs rørindeks. Dersom prisindeksen økte mer enn 6 % per år, var det avtalt at VVS-entreprenøren skulle få vederlagsjustering. Partene hadde derimot ikke avtalt hvordan vederlagsjusteringen skulle gjøres. I løpet av kontraktsperioden (litt over 2 år), var prisstigningen på hele 18 % og oppmannen måtte avgjøre hvordan vederlaget til VVS-entreprenøren skulle justeres.
Saken ble avgjort på bakgrunn av formålet og systemet i kontrakter som indeksreguleres etter NS-standardenes bestemmelser. Reguleringen gjenspeiler altså tidspunktet entreprenøren har kostnadspådraget. Oppmannsavgjørelsen innebar en løsning med at den årlige risikoen til VVS-entreprenøren på 6 % ble fordelt forholdsmessig på hver måned, altså 0,5 % for 1. måned, 1 % for 2. måned osv. Dersom faktisk indeks oversteg den månedlige risikoen fikk VVS-entreprenøren regulert den aktuelle månedens faktura, basert på differansen mellom entreprenørens indeksrisiko den aktuelle måneden og faktisk indeksøkning.
Fordelen med å innta forbehold om maksimal økning av LPS i kontrakt er at entreprenøren selv vet hvilken risiko som påtas. Dette forenkler entreprenørens prising av fastprisen og eventuelt et fastpristillegg. På den andre siden innebærer løsningen at byggherren påtar seg større risiko, og vil derfor ofte kreve at fastprisen eller fastpristillegget er laver.
2. Indeksregulering etter oppstartmetoden – når prosjektet har forsinket oppstart
Tidvis oppstår det forhold som medfører at byggeprosjektet ikke får oppstarten som er forutsatt i kontrakten. Den forsinkede oppstarten vil innebære en forskyvning i utførelsen av prosjektet og både material- og utstyrskostnader, samt lønnskostnader vil kunne øke i denne perioden.
Oppstartmetoden innebærer at entreprenøren blir kompensert for LPS i perioden byggeprosjektet blir utsatt, forutsatt at utsettelsen ikke skyldes forhold entreprenøren er ansvarlig for. Tanken bak metoden er at entreprenøren gis fastpris for kontraktsarbeidet basert på hvor lang byggetiden er estimert å vare, og derfor kan prise inn forventet økning av kostnader til materialinnkjøp, lønnskostnader osv. Når prosjektet ikke kan starte opp som forutsatt, endres tidspunktet der disse kostnadene oppstår og entreprenøren påføres et tap som følge av økte priser i markedet.
Oppstartmetoden ble lagt til grunn i en voldgiftsdom fra 2021. Voldgiftsretten uttalte at selv om partene hadde krysset av for at kontrakten ikke skulle indeksreguleres, så gjaldt dette kun for opprinnelig periode for prosjektgjennomføringen. I saken skulle kontraktsarbeidene egentlig starte opp i januar 2021, men ble utsatt til juni 2021. LPS-økningen i perioden var på 2,2% og entreprenøren fikk medhold i at kontraktssummen skulle oppjusteres tilsvarende. Entreprenøren ble tilkjent vederlagsjustering på MNOK 2,1 som følge av tapet lidt av faseforskyvningen.
Kravet om LPS-justering til entreprenøren forankres i NS-kontraktenes regler om vederlagsjustering, som følge av forhold byggherren svarer for. Entreprenørens krav må derfor varsles tilsvarende vederlagsjustering ved eksempelvis endringer. NS-kontraktenes system med vederlagsjustering bygger på et prinsipp om å bli kompensert for kostnadene entreprenøren faktisk blir påført, og utgangspunktet er derfor at kontraktsum og øvrige prisbærende poster som blir berørt av forsinket oppstart kan reguleres etter modellen.
3. Indeksregulering etter tyngdepunktsmetoden – når prosjektet har forlenget byggetid
Entrepriseprosjekter rammes ofte av fremdriftsproblemer som gjør at byggetiden blir forlenget. Normalt medfører dette at kostnadene til eksempelvis materialer, utstyr og de ansattes lønn øker. Hvis forsinkelsene, uproduktiv tid, ineffektiv drift osv. skyldes byggherreforhold kan entreprenøren ha krav på LPS-justering for perioden prosjektet blir forlenget, selv om kontrakten er inngått på fastpris.
I Slemdal skole-dommen (LB-2021-42691) ga lagmannsretten en elektroentreprenør medhold i vederlagsjustering for økt LPS på bakgrunn av forlenget byggetid basert på den såkalte tyngdepunktsmetoden. Prosjektet var preget av ulike fremdriftsproblemer som medførte at elektro-entreprenøren ikke fikk utført arbeidene sine i henhold til opprinnelig fremdrifts- og bemanningsplan. Tyngdepunktet i ytelsen til entreprenøren hadde blitt forflyttet. Lagmannsretten uttalte at elektroentreprenøren hadde krav på vederlagsjustering tilsvarende endringen i LPS fra opprinnelig tyngdepunkt til faktisk tyngdepunkt av arbeidene.
Tyngdepunktsmetoden innebærer altså at kontraktssummen reguleres for økningen av LPS fra arbeidets opprinnelige tyngdepunkt til det faktiske tyngdepunktet. Tyngdepunktet i arbeidet viser tidspunktet der kostnadene til innkjøp, rigg og drift og utførelsestimer er størst. I Slemdal skole-dommen dokumenterte elektroentreprenøren kravet ved å sannsynliggjøre at planlagt tyngdepunkt etter opprinnelig fremdrift var riktig, og ved å fremlegge timeregister som viste den faktiske hovedvekten av tidspunktet arbeidene ble utført.
Lagmannsretten konkluderte med at tyngdepunktet av produksjonen var flyttet fra juni 2019 til november 2019 og tilkjente entreprenøren kr 240 000,- for 1,3% prisstigning i perioden. Lagmannsretten tok utgangspunkt i den avtalte kontraktssummen for å beregne tilleggsvederlaget, men gjorde et fradrag for materialer som allerede var innkjøpt før forskyvningen fant sted.
Det er ikke alltid lett å dokumentere og sannsynliggjøre opprinnelig tyngdepunkt for kontraktsarbeidene. Som et utgangspunkt bør derfor entreprenører generelt være nøye med å omforene fremdriftsplaner med byggherren eller hovedentreprenør, og oppdatere bemanningsplaner og aktivitetsplaner løpende gjennom prosjektet. Slik som for oppstartmetoden (se pkt. 2) bygger kravet på reglene om vederlagsjustering. Entreprenør må derfor varsle kravet i tråd med NS-kontraktens varslingssystem.
Generelle tips om LPS-regulering
For at entreprenør i fremtidige prosjekter skal kunne redusere risiko og være bedre forberedt når uenighet oppstår er det viktig å huske på noen hovedpunkter. Vi oppsummerer her:
Tydeliggjør egne forutsetninger ved kontraktsinngåelsen:
- Avtal tydelig en eventuell øvre grense av lønns- og prisstigning, og vær nøye med hvordan reguleringen skal gjennomføres hvis forbeholdsgrensen nås.
- Klargjør hvilken indeks kontrakten eventuelt skal reguleres etter. Bransjeindeksen gir normalt det mest treffende resultatet.
- Når er oppstartstidspunktet og hvor lenge pågår byggetiden?
- Det er fullt mulig å kontraktsfeste hvilken metode(r) som skal brukes dersom oppstart blir forskjøvet eller byggetiden blir forlenget.
- Forsøk å omforene fremdriftsplan med byggherren og vær nøye med å varsle avvik fra denne.
Dokumenter eventuelle forsinkelser med tidsnære bevis:
- Det må dokumenteres at forsinkelsene skyldes byggherrens forhold.
- Vær nøyaktig med timeføring og bemanningsplaner, og revider underveis.
- Bruk gjerne sammenligninger som viser avvikene fra egentlig fremdrift til faktisk fremdrift.
Og til slutt:
Vær oppmerksomme på varslingsfristene, disse vil kunne variere fra kontrakt til kontrakt!
