Håndtering av leietakers betalingsmislighold og konkurs – hva bør utleier gjøre?

Før avtaleinngåelsen – skadeforebyggende tiltak

Allerede før avtaleinngåelsen er det ulike grep utleier kan gjøre for å redusere risikoen for at husleie ikke blir betalt. Det første steget er valg av leietaker. I prosessen ved valg av leietaker kan det være verdt å ta en sjekk av selskapets tidligere omsetning og resultater, eller om det er annen tilgjengelig informasjon som får varsellampene til å blinke. Det kan også være verdt å ta en vurdering av konkurransesituasjonen leietakeren står i, og hvilket selskap man har å gjøre med. Er det et start-up eller en mer etablert aktør?  Opererer leietakeren i en bransje som er mer utsatt for økonomisk risiko enn andre kan det være nødvendig med økt sikkerhet i form av økte garantier eller større depositum. Sikkerhet bør som en klar hovedregel stilles før leieforholdet starter og garantien bør minimum vare ut leieperioden pluss tre måneder. En annen viktig kontraktsbestemmelse er at leietaker vedtar tvangsfravikelse (utkastelse) uten søksmål hvis leien ikke blir betalt. Dette vil spare utleier for mye tid i en misligholdssituasjon, og kan sikre at utleier raskt kan få på plass en ny leietaker slik at kontantstrømmen sikres.

Underveis i leieforholdet

Underveis i leieforholdet er det viktig å sørge for at sikkerheten til enhver tid er gyldig og at den oppjusteres. Dette er noe man fort kan glemme selv om leien oppjusteres. Tett oppfølging og god dialog med leietaker vil også redusere risiko og gir bedre grunnlag for å iverksette tiltak ved betalingsmislighold. Det er viktig at utleier har gode faktureringsrutiner og god dokumentasjon på alle krav – dette kan være viktig senere, særlig ved en eventuell konkurs.

Ved manglende betaling er det viktig at man purrer raskt og skriftlig. Husk også å varsle banken ved betalingsmislighold – banken kan gå fri fra sitt ansvar under garantien dersom utleier ikke varsler innen relativt korte frister (30, 60 og 90 dager er ikke uvanlig).

Dersom betalingen uteblir og avtalen inneholder en bestemmelse om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt, kan utleier varsle utkastelse med 2 ukers frist.  Betaler ikke leietaker innen fristen kan utleier begjære tvangsfravikelse 2 uker etter varselet. Det er verdt å merke seg at begjæring om tvangsfravikelse må være mottatt hos namsmannen/tingretten før en eventuell konkursåpning for å få virkning overfor et konkursbo. Ved tilfeller av vesentlig mislighold kan utleier heve leieforholdet ved å sende hevingserklæring. Merk imidlertid at flere leieavtaler krever forutgående skriftlig varsling om at leieavtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører.  Utleier kan også forhandle med leietaker om alternative løsninger i forsøk på å motvirke konkurs, for eksempel ved en nedbetalingsplan. Husk å involvere banken dersom man inngår avtale om betalingsutsettelse. Banken må godta endringsavtalen for at garantien skal fortsette å gjelde.

Leietaker har gått konkurs

Dersom leietaker allerede har gått konkurs bør du som utleier finne ut hvem som er bostyrer og raskt opprette dialog med vedkommende. Det er viktig at utleier skaffer seg en oversikt over alle utestående krav og sørger for at kravene meldes til konkursboet. Dersom leietaker har stilt garanti bør man også i konkurssituasjonen raskt fremme krav under garantien – som nevnt har banken ofte korte varslingsfrister! Trykk her for å se en kort oppsummering av hva utleier bør gjøre når en leietaker har gått konkurs.

Det er mange spørsmål som oppstår når leietaker først har gått konkurs. Kan man kreve leie fra konkursboet frem til tilbakelevering av leieobjektet? Hva kan du som utleier gjøre med de gjensatte eiendelene?  Dette får du svar på i vårt hefte «Utleiers guide til håndtering av leietakers mislighold og konkurs». Ta kontakt dersom du har noen spørsmål eller ønsker å få tilsendt vårt hefte.