Det har vært store endringer i Kommune-Norge de siste årene; flere kommunesammenslåinger har ført til endrede kommunegrenser. Endringene har medført nye og endrede kommuneplaner, og dermed nye retningslinjer for bruk av områder. Nye arealplaner og økt fokus på å bevare naturområder og andre verneverdige områder har resultert i at det i flere områder er vanskelig å opprette nye eiendommer. Målet med denne begrensningen er å hindre utbygging av vernede områder. Dette begrenser imidlertid hjemmelshavers adgang til å dele opp en større eiendom bestående av flere bygninger for videresalg eller dele opp en eiendom bestående av både nærings- og boligbebyggelse. Et viktig unntak fra dette er læren om fradeling til uendret bruk, som muliggjør en fradeling i slike tilfeller.
Fradeling av eiendom er et søknadspliktig tiltak, og fradeling i strid med plan krever i utgangspunktet dispensasjon. Læren om fradeling til uendret bruk innebærer at fradeling av tomt til lovlig oppførte bygg imidlertid ikke krever dispensasjon fra arealplaner og plan- og bygningsloven § 1-8, selv om fradelingen er i strid med arealformålet eller forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Læren er utviklet av domstolene, Sivilombudet og departementene over flere år, og er med tiden utvidet fra kun å gjelde LNF-områder til å omfatte alle regulerte områder.
Hovedvilkåret i læren er at fradelingen innebærer en «uendret bruk» av eiendommen. Kommunen skal gjøre en konkret vurdering av den faktiske situasjonen, hvor det avgjørende er at bruken må være etablert og lovlig før området ble ilagt begrensninger og at bruken må ha vært sammenhengende før og etter vedtakelsen av begrensningen. Fradelingen i seg selv må ikke medføre noen faktisk endring av bruken og anses som en formalisering av eksisterende situasjon. Formålet med fradelingen er å gi hjemmelshaver tilbake en viss rådighet over egen eiendom.
Dersom eier kan dokumentere at bebyggelsen i sin tid ble lovlig oppført og at den har vært brukt og vedlikeholdt sammenhengende etter hva som er naturlig for den aktuelle bygningstypen, er det vår erfaring at kommunene er tilbøyelige til å tillate fradeling selv om området er underlagt begrensninger, for eksempel ved at det i ny arealplan er avsatt til LNF-formål. Praksis viser imidlertid at kravet til sammenhengende bruk er viktig. Statsforvalteren i Trøndelag har for eksempel nektet fradeling der bebyggelsen var en falleferdig låve som ikke var egnet til lengre opphold. Bebyggelsens forfall viste at det ikke hadde vært sammenhengende bruk av låven. Fylkesmannen i Finnmark konkluderte motsatt for ei jakthytte i Rasjokdalen. Fylkesmannen aksepterte at hytta var lovlig oppført i sin tid, selv om den aldri hadde blitt omsøkt. Hyttebøker og redegjørelse fra søkerne ble godtatt som tilstrekkelig dokumentasjon på at hytta var lovlig oppført. At bruken av hytta hadde opphørt i en periode på ni år var ikke avgjørende, da søkerne kunne dokumentere sammenhengende bruk de resterende 40 årene.
Det er ikke et klart svar på hvilke tilfeller som faller inn under læren om fradeling til uendret bruk. Dokumentasjon som bilder, hyttebøker og avisutklipp og søkers redegjørelse har vist seg å være avgjørende i kommunens behandling av søknaden. Grette har god erfaring med fradeling etter denne læren, og vi kan både bistå i vurderingen av om deres tilfelle omfattes og i selve prosessen opp mot kommunen.
Flere nyheter
