Fare for tap av mva.-fradrag hvis eiendomsprosjektet ikke er egnet til å gå med overskudd?

Aktører som driver innenfor eiendomsutvikling og næringsutleie bør ha fokus på næringskravet for å unngå risiko for innlåsing av merverdiavgift.

Kravet til næring innebærer at virksomheten må være av en viss varighet og ha et visst omfang, må drives for eierens regning og risiko og må være egnet til å gi overskudd. I flere saker har avgiftsmyndighetene fattet vedtak om etterberegning av tidligere fradragsført merverdiavgift på oppføringskostnader mv. til bygg. Begrunnelsen for vedtaket har vært at virksomheten ikke er egnet til å gå med overskudd.

Sak om Ramme gård i Hvitsten

I en nylig avsagt dom fra lagmannsretten vedrørende Petter Olsen/Ramme Eiendom fikk staten medhold av retten i at virksomheten på Ramme gård i Hvitsten, som bestod av hotell, museum mv., og hvor det var investert over 1 milliard kroner (bl.a. gjennom salg av et «Skrik» maleri), ikke oppfylte næringskravet verken i merverdiavgifts- eller skatterettslig forstand. Lagmannsretten legger til grunn at det gjelder et generelt krav om overskuddsevne for å bli ansett som virksomhet i skatte- og merverdiavgiftsmessig forstand. Prøving av overskuddsevnen er ikke begrenset til aktiviteter som har hobby og privat bruk som formål, eller andre aktiviteter som ikke gir rimelig mulighet for økonomisk overskudd. I den samlede vurderingen la retten vekt på en rekke momenter, herunder at det ikke var utarbeidet tidsnære lønnsomhetsberegninger og kalkyler, og at investeringen ikke kunne tilfredsstille et markedsbasert avkastningskrav.

Tidsperspektiv for vurdering av overskuddsevne er bransjeavhengig, men relevante hensyn talte klart mot en lenger periode enn 10 år i saken. Dommen er pt. ikke rettskraftig, men dersom den blir stående vil konsekvensen være at Petter Olsen må tilbakebetale til staten over 100 millioner kroner (!) i fradragsført inngående avgift.

Granlund Eiendom-saken

Staten har tidligere også fått medhold i lagmannsretten i at overskuddsevne ikke var oppfylt i forbindelse med oppføring av et parkeringsanlegg (Granlund Eiendom-saken), som skulle benyttes i avgiftspliktig parkeringsvirksomhet. Saken gjaldt konkret et parkeringsanlegg med plass til utleie av 109 parkeringsplasser. Selskapet ville ikke komme i en overskuddsposisjon innen rimelig tid (5 til 8 år) basert på en kalkyle over selskapets oppføringskostnader mv. holdt opp mot forventede inntekter. Selskapet ble derfor nektet fradragsrett for inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene mv. av anlegget.

Ifølge Høyesterett (ANG-saken) skal vurderingen av om en virksomhet er egnet til å gå med overskudd skje med utgangspunkt i anskaffelsestidspunktet for varen eller tjenesten.

Konsekvensen av at man innretter seg uten tilstrekkelig «overskuddsevne» vil kunne være betydelige i form av risiko for avskjæring av fradrag for inngående merverdiavgift.