Arealangivelse ved salg av bolig under oppføring – lovregulert eller fritt fram?

Boligers arealinndeling består typisk av bruksareal (BRA), primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom). Ved salg av bolig under oppføring har det vært diskutert hvilken adgang boligutbyggerne har til å regulere arealangivelsen for prosjektet i kontraktsdokumentene.

Leiligheter i boligprosjekter selges ofte med høy standard og innehar fasiliteter som gir økt komfort. Ved utformingen av slike nybyggleiligheter er det nødvendig for utbygger å plassere installasjonene som skal betjene for eksempel bad og kjøkken inne i leilighetene. Arealet som går med til innkassingen av slike installasjoner omtales gjerne som «sjakter». Sjaktene er innkassinger som typisk ligger til og utgjør en del av leilighetenes bad eller kjøkken.

Hva disse innkassede sjaktarealene skal, og kan, klassifiseres som i arealangivelsen i kontraktsdokumentene til nybyggprosjekter har den siste tiden kommet på spissen. I takt med økt komfort og nødvendige fasiliteter har det blitt bygget flere og også større sjaktareal i dagens leiligheter. Hvordan skal dette arealet klassifiseres?

Bruksareal (BRA) er regulert i teknisk forskrift § 5-4 og NS 3940:2012., For bruksenheter er det i standardkontrakten angitt at «… det arealet av bruksenheten som ligger innenfor omsluttende vegger. I bruksarealet medregnes areal som opptas av vegger, rør og ledninger, sjakter, søyler, innredningsenheter o.l. innenfor bruksenheten.». Et sjaktareal er altså omfattet av boligens BRA.

I Oslo tingretts dom av 24. januar 2023 (saksnr. 22-085398TVI-TOSL/03) mellom Vatne Property AS og Sandakerveien 16 AS var spørsmålet om sjaktareal skal medregnes i S-BRA, salgbart bruksareal. Retten la, med henvisning NS 3940:2012, til grunn at det ikke er omstridt hvordan BRA skal forstås. Spørsmålet var om formuleringen «salgbart» bruksareal innebar at sjakter ikke skulle medregnes – hvilket måtte løses etter alminnelig avtaletolkning. Retten kunne blant annet ikke se at areal til sjakter sto i en annen stilling enn til innervegger, og retten la også vekt på at partene dessuten var enige om at areal til innervegger var «salgbart». Sjaktene ble av retten ansett som del av det salgbare bruksarealet.

I motsetning til BRA, er ikke metoden for beregning av P-rom lovregulert. Det foreligger heller ingen klar og entydig bransjepraksis for beregning av P-rom. De retningslinjene som finnes, slik som Takstbransjens retningslinjer for arealmåling, veiledning til NS3940:2012, forbrukertilsynets boligveileder mv., gir ikke bindende eller ufravikelige krav for beregning av P-rom. Det er følgelig avtalefrihet når det kommer til angivelse av P-rom, slik at det avgjørende vil være hva som følger av kontrakten mellom partene. Utbygger står derfor fritt til å definere at sjaktareal skal innberegnes i leilighetenes P-rom, men må i forbrukerforhold samtidig forholde seg til forbrukerlovgivningen som sier at markedsføringen og avtalevilkårene skal være tilstrekkelig klare og forståelige for forbrukere. Dette ble også slått fast i Hålogaland lagmannsretts dom av 6. juni 2023, hvor artikkelforfatterne bisto utbygger og selger av nybyggleiligheter i Solseilet-prosjektet i Tromsø. Lagmannsretten kom, i likhet med tingretten, til at sjaktareal kunne anses som del av leilighetenes P-romsareal.