I eiendomsutvikling til bolig eller næring vil det ofte være en utfordring å innpasse alle behov prosjektet trenger innenfor eiendommens grenser. Samtidig skal prosjektet gjerne ha høy arealutnyttelse for å generere større inntekter ved salg eller utleie. For at prosjektet kan gjennomføres er det også avgjørende at eiendommen er tilknyttet infrastruktur som vei, vann- og avløp. En eiendomsutvikler kan ekspropriere grunn eller rettigheter for å sikre nødvendige arealer til gjennomføring av prosjektet.
Plan- og bygningsloven § 16-5 gir private adgang til å ekspropriere grunn eller rettigheter for å sikre adkomst, avløpsanlegg, fellesareal og parkbelte (grønnstruktur) i industriområde. Utvikler må søke kommunestyrets samtykke for adgang til å ekspropriere. Dersom vilkårene er oppfylt, fatter kommunestyret ekspropriasjonsvedtak som gir utvikler rett til å ekspropriere areal eller rettigheter. Bestemmelsen er særlig gunstig i forhold til øvrige ekspropriasjonshjemler i plan- og bygningsloven ettersom utvikler kan gjennomføre ekspropriasjonsprosessen i egen regi, uten at det er kommunen selv som må ekspropriere med et etterfølgende salg til utvikleren.
Det finnes flere ekspropriasjonshjemler for privat ekspropriasjon i spesiallovgivningen. Særlig aktuell er veglova § 53 som gir private adgang til å ekspropriere grunn eller rettigheter for å sikre privat vei til sin eiendom. Ekspropriasjon etter veglova kan gjennomføres uten reguleringsplan og uten samtykke fra kommunestyret, men slik at et ekspropriasjonsvedtak fattes av jordskifteretten i skjønnssak.
Vår erfaring er at det lønner seg å starte tidlig i et eiendomsutviklingsprosjekt med å kartlegge og sikre seg nødvendige rettigheter til annen grunn. Det vil være helt avgjørende for gjennomførbarheten av prosjektet at utvikler har arealer til nødvendig infrastruktur eller arealer som er nødvendige i anleggsperioden til rigg og drift.
Hovedregelen et at arealene ikke kan tiltres før ekspropriasjonsvedtak er fattet og det foreligger et rettskraftig skjønn, eller det er inngått en avtale om forhåndstiltredelse. Dette innebærer at det tar tid før anleggsarbeidene kan igangsettes. Det finnes unntak fra denne hovedregelen i oreigningslova § 25 som gir tiltredelsesadgang før skjønn er rettskraftig, men dette er en unntaksregel som kun gjelder for visse typer ekspropriasjonsvedtak. Derfor vil det lønne seg å starte en ekspropriasjonsprosess i prosjektets tidlige fase.
En annen fordel ved å igangsette en ekspropriasjonsprosess på et tidlig stadium i utviklingsprosjektet, er at dette kan bidra til forutberegnelighet i prosjektøkonomien. En ekspropriasjonsprosess kan være både tidkrevende og dyr. Den som erverver grunn eller rettigheter skal dekke kostnadene den som avstår grunn har hatt til juridisk og teknisk bistand. I tillegg kommer kostnader til verdien av selve arealavståelsen. For å sikre forutberegnelighet i prosjektøkonomien bør en eventuell ekspropriasjon avklares tidlig.
