Ansvarlig søkers erstatningsansvar for byggefeil

Bakgrunnen for HR-2020-312 – utgangspunktet etter «Bori»-dommene

Avgjørelsen vil være den tredje dommen som på kort tid omhandler spørsmålet tredjemanns erstatningsrettslige vern ved brudd på offentligrettslige plikter. Fokuset i alle avgjørelsene har vært hvorvidt forsømmelser som ansvarlige foretak iht. plan- og bygningsloven kan gi grunnlag for erstatning til skadelidte tredjemenn. I den nyeste avgjørelsen – som vi kan kalle for Solem-dommen – var spørsmålet om en arkitekt i egenskap av ansvarlig søker kunne holdes erstatningsansvarlig for bygningsfeil som skyldtes feil ved prosjekteringen.

Bori I-dommen (RT 2015-276) slo fast at tredjemannsinteresser i visse tilfelle hadde erstatningsrettslig vern ved den ansvarliges brudd på offentligrettslige regler. I dommen ble det lagt vekt på at det var ønskelig med et håndhevingsregime som kunne bidra til å styrke rettsvernet for private, og dermed fastslått at erstatning etter de alminnelig erstatningsreglene også kunne være aktuelt ved brudd på offentligrettslige plikter. Sentralt i begrunnelsen var særlig argumentet om at det svært uaktsomt var blitt godkjent et bygg med så store lovmessige mangler at det i seg selv talte for heving av kontrakten, samt viktigheten av at tredjemenn skal kunne ha tillit til at den ansvarlig kontrollerende etter plan- og bygningsloven skal holde en viss kvalitet. Uttalelsen om at det må foretas en «bredere vurdering, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå», har i senere rettspraksis blitt fremhevet.

I 2017 var spørsmålet om erstatning for brudd på offentligrettslige plikter igjen oppe for Høyesterett, i saken omtalt som Bori II-saken (Branncelle-saken). Denne saken gjaldt oppføring av en enebolig med tilhørende hybelleilighet, hvor det i leiligheten var krav om såkalte brannceller for å hindre spredning av røyk og brann. Etter ønske fra oppdragsgiver ble gipsplatene som skulle oppfylle branncellekravet enten tatt vekk eller byttet ut. Dette medførte at kravene som ble stilt til brannceller ikke ble oppfylt, men ansvarlig kontrollerende gikk imidlertid god for at branncellene var forskriftsmessig. Forsikringsselskapet til kjøperne av huset rettet etter dette erstatningskrav mot ansvarlig kontrollerende. Høyesterett tok i vurderingen utgangspunkt i Bori I-avgjørelsen, men kom til motsatt utfall; det var ikke grunnlag for erstatning for brudd på de offentligrettslige pliktene. Grunnlaget for avgjørelsen var blant annet at forsikringsselskapet ikke hadde en like «rimelig og berettiget grunn il å stole på» at attesten om ferdigstillelse ga korrekte opplysninger om eiendommens tilstand, som det borettslaget i Bori I-dommen hadde (avsnitt 54).

Videre ble det fremhevet at forholdene i de to Bori-sakene skilte seg tydelig fra hverandre på et sentralt punkt; i Bori I-saken var manglene som ble avdekket så omfattende at de ville gitt grunnlag for heving av kontrakten. Dette var motsetningsvis ikke tilfellet i Bori II-dommen, hvor Høyesterett uttalte at den manglende brannsikringen ikke ville gitt grunnlag for heving av kjøpekontrakten. Dette ble tillagt avgjørende vekt.

Hva innebærer Solem-dommen HR-2020-312?

I motsetning til Bori-dommene, gjelder den nye saken spørsmålet om erstatningsansvaret overfor tredjemenn også gjelder for den som er ansvarlig søker for et prosjekt – altså ikke ansvarlig kontrollerende, prosjekterende eller utførende. Ansvarlig søker har ingen ting med den praktiske utførelsen av byggetiltakene, men fungere som et bindeledd mellom prosjektet og kommunen, samt å påse at all nødvendig utførelse og prosjektering er ivaretatt av ansvarlige foretak. Vedkommende skal med andre ord ha ansvaret for at regler overholdes, og at godkjennelser og papirer er på plass.

Den ny dommen gjelder oppføring av fire kjedede boliger på Nedre Byåsen i Trondheim, prosjektert og oppført i perioden 2012 til 2014. Boligene ble tegnet av Solem Arkitektur AS, mens Trondheim Panorama AS var utbygger og tiltakshaver etter plan- og bygningsloven. Solem Arkitektur søkte om, og ble innvilget, ansvarsrett for prosjektet. Utbygger inngikk kontrakt med et latvisk selskap om prosjektering, produksjon, transport og sammenstilling av husene, og det viste seg i ettertid at elementene – som ble produsert i Latvia –  ikke var å tråd med det som var lagt til grunn i den opprinnelige søknaden og godkjennelsen for hele prosjektet. Arkitektfirmaet forsømte seg ved at man ikke hadde sørget for at oppgaven som ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner var belagt med ansvar

Kort tid etter overtakelse av boligene, ble det i samtlige boenheter oppdaget en rekke mangler. Manglene var særlig knyttet til takelementer og veggelementer som hadde blitt produsert ved den latviske fabrikken. Manglene var så omfattende at innhentede skaderapporter anbefalte riving og ombygging av både tak, vegger og terrasser.

Høyesterett slår fast at Plan- og bygningsloven også skal beskytte private interesser. Spørsmålet er om de berørte interessene i dette tilfellet har et erstatningsrettslig vern.

I vurderingen om kjøperne av boligene har et slikt vern, fremhevet Høyesterett at kjøpere av boliger under oppføring har en sterk tilknytning til byggeprosessen og kan forvente at kvalitetskrav i lov og forskrift blir fulgt, herunder at aktiviteter som etter loven skulle belegges med ansvar, var ansvarsbelagt. Høyesterett pekte også på at kjøperne ikke hadde hatt mulighet til å forsikre seg mot tapet, slik som arkitektselskapet motsetningsvis hadde hatt gjennom en ansvarsforsikring som dekket store deler av erstatningskravet. Sett i sammenheng, var det lite tvilsomt at boligkjøpernes interesser hadde erstatningsrettslig vern.

Konklusjonen var at vilkårene for erstatning var oppfylt, og at kjøperne hadde erstatningsrettslig vern.

Avsluttende refleksjoner

I enkelte juridiske fremstillinger har det etter Bori-dommene blitt anført et eget «Bori-ansvar». I den nye dommen blir dette imidlertid avfeid, og det blir slått fast at det ikke gjelder et eget og skjerpet skyldkrav på plan- og bygningslovens område. Graden av skyld vil imidlertid være relevant i den brede avveiningen som skal foretas i henhold til Bori I-dommen. Dette er imidlertid ikke noe annerledes enn den vurderingen som alltid foretas av hvorvidt det foreligger ansvarsgrunnlag i erstatningsretten – uten betydning av rettsområde.

Avgjørelsen slår videre fast at det ikke er mulig å «gjemme» seg bak et prinsipp om at erstatning på offentligrettslige prinsipper ikke kan tilkjennes etter alminnelige erstatningsregler. Dommen gir en ytterligere dimensjon av erstatningsansvaret, som forhåpentligvis vil medføre at den ansvarliges oppførsel skjerpes i fremtiden.

Det kan synes til at Høyesterett i den nye dommen ønsker å belyse viktigheten av at ansvaret som er gitt i medhold av plan- og bygningsloven, faktisk overholdes. Det er store investeringer for privatpersoner som kan komme til å stå på spill dersom ansvaret ikke overholdes. De klare bruddene som forelå av ansvarlig arkitektfirma i dommen, gjaldt helt sentrale bestemmelser som i loven skulle fungere som en sikkerhet for den bygningsmessige kvaliteten (avsnitt 79).