Ved tilbakelevering av et leieobjekt etter endt leieforhold kan det lett oppstå uenighet mellom utleier og leietaker om leieobjektets tilstand. Vi skal her se nærmere på noen særlige problemstillinger som kan oppstå ved tilbakelevering av leide lokaler og hva man kan gjøre for å redusere muligheten for tvist og uenigheter i denne forbindelse.
Artikkelen tar utgangspunkt i leieforhold som baserer seg på standard leieavtale for næringslokaler brukte / «som de er» («Standardavtalen»), som er den mest benyttede standardavtalen for leieavtaler mellom profesjonelle parter.
Standardavtalene avviker fra husleieloven på flere områder, til fordel for utleier. Bakgrunnen for dette er at husleieloven har til hensikt å beskytte forbrukere som leier boliger, og loven passer dermed ikke like godt for næringsleieforhold. Standardavtalene er gjennomarbeidede avtaler, som gir partene god forutsigbarhet for sine rettslige posisjoner. Ved bruk av skreddersydde avtaler eller ved avvik fra Standardavtalene er det viktig å alltid ha bevissthet om at manglende avtaleregulering vil føre til at husleielovens bestemmelser vil gjelde, og dette vil kunne gi leietaker en utilsiktet og bedret posisjon sammenliknet med hva som anses som markedsmessig i næringsleieforhold.
Standardavtalens punkt 22 behandler rettigheter og plikter i forbindelse med leietakers fraflytting av leieobjektet, men for å få en helhetlig oversikt over partenes plikter ved fraflytting er det nødvendig å se hen til enkelte av de øvrige bestemmelsene i avtalen.
Leietakers plikter
Standardavtalen pålegger leietaker å tilbakelevere leieobjektet i ryddet og rengjort stand, samt å fjerne sine eiendeler ved fraflytting. Leietaker pålegges også å tilbakelevere leieobjektet i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Utleier må imidlertid akseptere normalt slit og elde frem til fraflytting, så lenge leietaker har overholdt sin vedlikeholdsplikt med alminnelige intervaller i leieperioden. Dette innebærer at man må se hen til leietakers vedlikeholdsplikt og gjennomføringen av denne gjennom leieperioden, for å fastslå hvorvidt leietakers tilbakelevering er kontraktsmessig. Her vil særlig grensedragningen mellom utleiers og leietakers vedlikeholdsplikt, samt utleiers utskiftningsplikt kunne reise spørsmål. Et annet spørsmål som ofte går igjen er hva som er «alminnelige vedlikeholdsintervaller» for de ulike delene av leieobjektet leietaker er ansvarlig for, så som sliping av parkett, maling av vegger og vinduskarmer mv.
Bestemmelsen om fraflytting i Standardavtalen vil også måtte sees i lys av Standardavtalens punkt 17 om leietakers endring av leieobjektet. Leietaker kan ikke endre leieobjektet uten utleiers samtykke. Dersom samtykke til endring gis, kan leietaker kreve at utleier skriftlig tar stilling til hvorvidt endringene helt eller delvis skal tilbakestilles ved fraflytting. Hvis ikke partene skriftlig har avtalt annet skal alle leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting.
Å klarlegge kravene til leietakers tilbakelevering av leieobjektet kan være særlig utfordrende i lengre leieforhold, og særlig i tilfeller hvor leieavtalene har blitt forlenget i flere omganger – gjerne med inngåelse av nye leieavtaler underveis i leieperioden. Et spørsmål som kan oppstå ved tilbakelevering der det er avtalt fornyelser av eksisterende leieforhold er hvorvidt det ved inngåelsen av den nye leieavtalen er satt en strek over skader og vedlikeholdsetterslep som stammer fra tidligere leieperiode, eller om leietaker ved tilbakeleveringen av leieobjektet etter endt leieforhold vil være ansvarlig for skader og vedlikeholdsetterslep i tiden både før og etter fornyelsen av leieavtalen.
Felles befaring
I Standardavtalen er det også inntatt en bestemmelse som pålegger partene, i god tid før utløpet av leieperioden, å avholde en felles befaring for å avklare eventuelle nødvendige arbeider som skal utføres for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved fraflytting. Ved en slik befaring kan det være nyttig å medbringe en byggteknisk fagkyndig. Å avholde en grundig felles befaring i god tid før utløpet av leieforholdet er viktig for både leietaker og utleier. Leietaker vil få klarhet i utleiers forventninger til det tilbakeleverte leieobjektet og partene vil kunne få identifisert og diskutert eventuelle uenigheter, samt engasjert rådgivere, på et tidlig stadium. Dette vil skape forutberegnelighet for begge parter rundt forventningene til leieobjektet som skal tilbakeleveres, og hvilke arbeider som kreves for kontraktsmessig tilbakelevering innen overtakelse. Dette vil forhåpentligvis spare partene for diskusjoner og usikkerhet tett opp mot tilbakeleveringstidspunktet.
På befaringen kan partene også innlede dialog om hva som rent praktisk er nødvendig for leietaker å gjennomføre av utbedringer og tilbakestilling hensett til hva leieobjektet skal benyttes til etter fraflytting. Kanskje er det verken nødvendig eller fornuftig at leietaker sparkler samtlige vegger dersom etterkommende leietaker uansett skal rive flere av veggene. Partene vil da kunne inngå en avtale i forkant av tilbakeleveringen som avviker fra hva leietaker i utgangspunktet er pålagt etter leieavtalen.
Vi bistår ofte både utleiere og leietakere ved uenigheter knyttet til tilbakelevering av leide lokaler. Vi har bred erfaring i å kartlegge partenes rettigheter og plikter, og samarbeider med tekniske rådgivere som jobber spesialisert med å vurdere vedlikeholdsbehov/etterslep og skadeutbedring av leide lokaler. Vår erfaring er at det i de aller fleste tilfeller er mulig å unngå rettslig tvist, hvis partene i tilstrekkelig tid før avvikling av leieforholdet jobber bevisst med å kartlegge status – både juridisk og faktisk – og jobber målrettet frem mot tilbakelevering av lokalene.
