Vannet som renner fra et punkt til et annet i en elv kan være en gullgruve for grunneier. En fallrettighet er retten til å utvinne kraft av vannet som renner i elven og det er ikke uvanlig at grunneiere leier ut fallrettighetene til en kraftutbygger. De siste årene har det vært en økt utbygging av småkraftverk i elver i Norge. Økte strømpriser og det grønne skiftet har også bidratt til investeringsvilje i småkraft. Dersom man inngår en avtale om utleie av fallrettigheter må man sørge for at nødvendige rettigheter for utbygging av vannkraften sikres.
Før man inngår en fallrettsavtale er det viktig å kartlegge eiendomsforholdene i området. Eiendomsforholdene kan ofte være sammensatte og vanskelige å kartlegge; fallrettighetene kan være i sameie, på umatrikulert grunn eller utskilt som eget gårds- og bruksnummer. Videre er det ikke uvanlig at fallrettighetene ligger i et utmarksområde, og det vil ofte være nødvendig med en omfattende gjennomgang av gamle kjøpekontrakter, skylddelingsforretninger og grensesaker osv. For utbygger, som investerer store verdier i kraftverket, er det svært viktig å fastlegge de privatrettslige forholdene før fallrettsavtale inngås.
Når eiendomsforholdene er kartlagt, må det for det første inngås en fallrettsavtale mellom utbygger og grunneier. Det er ikke sjeldent at flere grunneiere eier fallrettighetene, og det må da inngås fallrettsavtale med samtlige grunneiere. Fallrettsavtalen er viktig både for grunneier og utbygger. Grunneier skal sikres inntekt og utbygger skal sikres de rettigheter som er nødvendige for utnyttelse av fallet og utbygging av kraftverket.
Når en slik fallrettsavtale er inngått bør denne tinglyses. Av tinglysningsforskriften § 4a fremgår det at fallrettsavtalen må underskrives av hjemmelshaver og inneholde hjemmelshavers og rettighetshavers fødselsnummer/organisasjonsnummer. Kartverket krever i tillegg at det innsendes dokumentasjon som viser hvor i landskapet fallretten ligger. I tillegg er det viktig å merke seg at konsesjonsforholdene må være i orden før tinglysing.
Fallrettsavtalen bør inneholde bestemmelser som gir rettighetshaver rett til å sette opp nødvendige innretninger på eiendommen, slik som for eksempel rørgater, inntaksdam og kraftstasjon. Dersom fallrettsavtalen gir rettighetshaver rett til å sette opp slike nødvendige innretninger må det opprettes særskilte festetomter på eiendommen. Oppmåling av festetomter gjøres ved å sende inn skjema for delingstillatelse/rekvisisjon av oppmålingsforretning til kommunen eiendommen ligger i. Kommunen foretar oppmåling av tomten, tildeler festenummer, innfører tomten i matrikkelen og sender melding om opprettelse av nytt grunnbokblad for festetomten. I tillegg er det viktig å sikre nødvendige rettigheter til infrastruktur, herunder adkomstvei, som er nødvendig for utbygging, drift og vedlikehold av kraftverket.
Vi har lang erfaring med å bistå ved sikring av rettigheter ved utbygging av småkraftverk, herunder kartlegging av eiendomsforhold, og utarbeidelse av fallrettsavtaler mellom utbygger og grunneier.
