Leie utgjør en betydelig del av faste kostnader, og minimumsleien blir ofte ikke redusert ved fall i omsetningen. Hvilke grep kan leietaker ta for å begrense leiekostnadene i en midlertidig periode hvor markedet er snudd opp ned?
To viktige råd:
For det første må leietaker aktivt forholde seg til utfordringen. Det er svært uheldig å komme på etterskudd med leiebetalingen uten å ha dialog med utleier. Dette skader relasjonen mellom utleier og leietaker både på kort og lang sikt. Videre øker passivitet sannsynligheten for at utleier melder krav under leiegarantien.
For det andre er det viktig at man i møte med utleier har en erkjennelse av at situasjonen er svært utfordrende også for utleierne. Utleierne har løpende forpliktelser overfor ansatte, de har faste drifts- og vedlikeholdskostnader og ikke minst har utleierne løpende forpliktelser overfor sine bankforbindelser. I tillegg har utleierne en rekke henvendelser fra mange leietakere i disse dager.
Når dette er sagt sitter utleier og leietaker langt på vei i samme båt, partene er langsiktige forretningsforbindelser med et felles mål om at leieforholdet skal skape verdier for begge parter. Alt ligger til rette for å komme frem til løsninger som begge parter kan leve med.
Kort om det juridiske utgangspunktet:
De fleste næringsleieforhold er inngått på standardiserte leiekontrakter, og felles for disse kontraktene er at plikten til å betale leien ved forfall er absolutt. Det er mislighold å ikke betale i henhold til leieavtalen, og eventuell avklaring av rettslige posisjoner og leiereduksjoner skal håndteres i ettertid. Leietaker kan ikke holde tilbake leie, uavhengig av påståtte rettslige krav.
Det har vært mye fokus de siste ukene på om Korona-situasjonen utgjør force majeure eller bristende forutsetninger i relasjonen mellom utleier og leietakere i handels- og servicenæringen, eller om leietaker på annet rettslig grunnlag er i posisjon til å fri seg fra plikten til å betale leien fullt ut.
Situasjonen vurdert ut fra et øyeblikksbilde, etter en uke som i svært stor grad avviker fra normalen, er etter vår vurdering at det foreløpig ikke foreligger verken force majeure eller bristende forutsetninger. Hvis ting snur tilbake til normalen i løpet av kort tid snakker man om en relativt begrenset tidsperiode sett i det langsiktige perspektivet leieavtaler normalt varer. Det kan være annerledes, eksempelvis for korte leieforhold, og hver avtale må vurderes konkret.
Usikkerheten som hersker for tiden er også med på å gjøre de langsiktige vurderingene utfordrende, da omfanget av myndighetenes smitteverntiltak og økonomiske krisepakker endres kontinuerlig.
Kort oppsummert tror vi ikke det er grunn til å forvente leiefritak bare ved å sende en e-post til utleier og erklære force majeure, og si at nå stopper leiebetalingene inntil videre.
Dialogen med utleier – still forberedt!
Som nevnt er det viktig å huske at utleier og leietaker er forretningspartnere med sammenfallende interesser i det lange løp. Alle leiekontrakter inngås med det mål at både utleier og leietaker skal tjene penger.
Vårt viktigste praktiske råd i dialogen med utleier er å stille godt forberedt. Det har lite for seg å kun sende en e-post og be om leiefritak eller utsettelse av leien. For utleier vil en utsettelse av leien bli vurdert som en investering i fremtidig kontantstrøm fra leietaker, og til grunn for enhver investering ligger det risikovurderinger.
Vi mener derfor det er viktig å synliggjøre for utleier hvordan dagens situasjon påvirker driften, og hvordan leietaker analyserer situasjonen både på kort og lang sikt. Det er viktig å få frem hvilke kostnadsreduserende tiltak som er iverksatt, og hvilke grep det jobbes med å ta for tiden som kommer. Eksempler på dette kan være å synliggjøre hvordan man kan nyttiggjøre seg av de tiltakspakkene som løpende kommer fra det offentlige. På bakgrunn av en slik analyse bør det fremsettes et konkret løsningsforslag for å avhjelpe situasjonen.
Flere store utleiere har den siste tiden gitt uttrykk for at de er villige til å delta i en dugnad for å løse situasjonen, og har i stor grad varslet at de vil være imøtekommende med utsatt forfallstidspunkt. Vi mener utsatt forfall er riktig grep å ta nå, og at eventuelle avtaler om dette heller kan legge opp til en forhandlingsrett om senere faktisk leiereduksjon for perioden hvor driften forstyrres. Det er ikke heldig for hverken utleier eller leietaker hvis god dialog stopper opp fordi partene i den uoversiktlige situasjonen ikke kommer til enighet om størrelsen på en eventuell leierabatt, og utleiers betalingsforpliktelser overfor bankene bortfaller som et utgangspunkt ikke.
Merk at utleier vil være forpliktet til å betale merverdiavgift selv om forfallstidspunktet for leien utsettes. Leietaker vil på sin side ha fradragsrett for merverdiavgift, og en løsning kan være at leietaker betaler løpende merverdiavgift samtidig senest som avgiftsterminene forfaller. Det er innvilget utsatt betaling av merverdiavgift for første termin, og vi utelukker ikke at dette også vil kunne skje for kommende terminer.
Til sist anbefaler vi også at partene tar kontakt med bank/forsikringsselskap som har stilt garanti for leietakers forpliktelser. Leiegarantier inneholder ofte bestemmelser om at garantiforpliktelsen bortfaller hvis avtalen mellom utleier og leietaker endres, eller hvis utleier ikke varsler betalingsmislighold relativt raskt etter forfallstidspunktet. Det er derfor viktig at garantisten tas med i dialogen med utleier, slik at ikke utleier blir tvunget til å melde krav under garantien samtidig som utleier forhandler med eller har inngått endringsavtaler med leietaker.
Ved å være proaktiv som beskrevet ovenfor mener vi at sannsynligheten for en god løsning med utleier øker betraktelig. Ta kontakt med utleier og be om et møte for å presentere selskapets reviderte strategi sammen med et konkret forslag om leiebetaling for månedene som kommer.
Forfall for annet kvartal 2020 har passert og det er ikke tiden for å stikke hodet i sanden. Dersom det ikke er tilstrekkelig tid til å presentere situasjonen på en god måte for utleier så be i første runde om å forskyve forfallstidspunktet til dere har hatt mulighet til å ha en reell dialog om situasjonen. Forhandlingsposisjonen blir dårligere for hver dag som går og forfalt leie fortsatt er ubetalt, verre blir det hvis utleier eventuelt melder krav under garantien.
