Nye standardavtaler for næringsforhold – De viktigste endringene

Vi skal her gi en kortfattet oversikt over de viktigste endringene i standard leieavtale for lokaler («as-is») og en kort oppsummering av de mest sentrale bestemmelsene i ny standard for handelslokaler i kjøpesenter.

Presisering av eksisterende bestemmelser

Eksisterende bestemmelser i standard leieavtale for lokaler («as-is») har måttet tåle presiseringer og språklige justeringer, men uten at det er tilsiktet særlig realitetsendringer opp mot hva man anser for å være gjeldende rett. Her kan det nevnes at bestemmelsen om ansvar for offentligrettslige krav nå eksplisitt angir at utleier også er ansvarlig for privatrettslige forhold. Etter innspill fra høringsrunden er også bestemmelsen om felleskostnader endret i tråd med felleskostnadsveilederen, slik at avregningen utleier er pliktig til å fremlegge skal være spesifisert for tjenestene som inngår, samt fremlegges i en form som er egnet for leietakers kontroll.

Videre er usikkerheten utleier står overfor ved at leietakere fremlegger bankgarantier med preklusive frister forsøkt redusert, ved at det blitt innført et forbud mot preklusive frister i bestemmelsen som sikkerhetsstillelse. Selve garantidokumentet er også flyttet fra tilleggstekster og lansert som et eget bilag i revidert form. Standardens overdragelsesdefinisjon er også presisert slik at den ikke kommer til anvendelse for «selskaper» som er notert på et regulert marked. Dernest er det inntatt en egen bestemmelse om samordningsavtale for brannforebygging i tillegg til eksisterende bilag, for å tydeliggjøre gårdeiers plikt og sikre en økt etterlevelse.

Miljø og bærekraft

Bygg- og eiendomsnæringen står for 40% av det globale klimautslippet og forbruker 40% av samfunnets materialressurser. Tilgang på «grønne lån» og økte krav og forventninger fra både eiendomsinvestorer, leietakere og samfunnet for øvrig, har utvilsomt bidratt til å rette søkelyset mot en omstilling i næringen. I takt med EU-taksonomiens inntog har det oppstått en bevisstgjøring av å sikre miljø og bærekraft, også innen eiendomsbransjen, som nå gjenspeiles som et hovedtema i de reviderte standardavtalene.

I standardavtalen fra 2019 hadde miljø og bærekraft en beskjeden rolle – den la kun opp til at partene selv kunne regulere eventuelle miljøtiltak ved å innta disse i miljøavtalen som vedlegg. Miljøavtalen ble imidlertid ansett komplisert, og vår erfaring er at den knapt er tatt i bruk i bransjen i det hele tatt.

Den reviderte versjonen av standard for leielokaler («as-is») og de øvrige standardavtalene som bygger på førstnevnte, inneholder nå konkrete bestemmelser om miljø og bærekraft, som pålegger plikter for begge parter i leieforholdet. Utleiers manglende tilgang til innhenting av forbruksdata/energidata til miljømerking har eksempelvis vært et særlig praktisk problem, som nå er motvirket ved innføring av bestemmelser som pålegger leietaker å medvirke til slik innhenting. Bestemmelsene utgjør minimumsreguleringer, i lys av at standarden skal passe alle typer leieforhold:

• Leietaker plikter «å gi Utleier adgang til Eksklusivt Areal for gjennomføring av miljøtiltak, herunder for undersøkelse/måling av energiforbruk mv.»
• Leietaker plikter «å medvirke til at Utleier kan innhente måle- og forbruksdata fra Leietakers leverandører av energi, vann, avløp, avfall, mv. Dette for å legge til rette for at Utleier kan tilfredsstille offentligrettslige og privatrettslige krav og forventninger knyttet til merking og sertifisering, forbruk og effektivisering, samt miljøvennlig bruk og drift av Eiendommen. Leietaker skal innen 14 dager etter Utleiers anmodning gi fullmakt til Utleier og de tjenesteleverandører som Utleier utpeker til å innhente forbruksdata, herunder til å innhente målepunkts ID og data for forbruk av energi. Fullmakten skal gis på den måten Utleier fastsetter.»
• Leietakers vedlikeholdsplikt og endringsarbeid, samt utleiers vedlikeholds- og utskiftningsplikt og arbeider i leieobjektet/eiendommen, oppstiller nå krav til at «arbeidene skal baseres på miljøeffektive løsninger og gjennomføres med miljøvennlige produkter og materialer».
• Leietaker skal i leieperioden «bidra til miljøvennlig bruk og drift av Eiendommen og Leieobjektet, og skal etterleve de krav og rutiner som følger av Eiendommens eventuelle miljøsertifisering slik de til enhver tid gjelder».
• Utleier og Leietaker skal «samarbeide om å heve og videreutvikle Leieobjektets miljøstandard i Leieperioden ved for eksempel gjennomføring av miljøtiltak. De tiltakene som partene er enige om å gjennomføre skal reguleres i en egen miljøavtale.»

Den eksisterende miljøavtalen er også vesentlig forenklet, med det formål at den mer aktivt skal benyttes av aktørene i praksis. De detaljerte reguleringene av hvordan kostnader og energibesparelser skal beregnes, er eksempelvis blitt avkortet og mer brukervennlige. Videre legger miljøavtalen opp til at partene i større grad enn tidligere kan avtale kostnadsfordelingen seg imellom.

De innførte bestemmelsene er egnet til å redusere klimaavtrykket i bransjen, men knytter seg kun til forhold underveis i leieforholdet, og regulerer eksempelvis ikke leietakertilpasninger før overtakelse. Bestemmelsene er imidlertid kun minimumsbestemmelser, slik at det er viktig at partene selv hensyntar miljø og fleksible løsninger også på dette stadiet.

Innføring av compliance-regulering

Et annet fokusområde for revisjonen har vært å løfte samfunnsansvaret i bransjen ved å innføre bestemmelser om compliance. Bygg- og eiendomsbransjen er særlig utsatt for hvitvasking og korrupsjon, slik at innføring av compliance-reguleringer i standardavtalene er egnet til å bidra til å bevisstgjøre markedet og høyne seriøsiteten blant eiendomsaktørene. Compliance-reguleringen er inntatt i punkt 27 med samletittelen «Menneskerettigheter, hvitvasking og korrupsjon mv.» og er langt på vei i samsvar med åpenhetsloven som trer i kraft om kort tid. Reguleringen utgjør en minimumsbestemmelse som er tilpasset spekteret av de ulike leieforhold:

• Partene er forpliktet til «å drive sin virksomhet slik at brudd på grunnleggende menneskerettigheter ikke oppstår og slik at anstendige lønns- og arbeidsvilkår sikres.»
• Partene skal «besørge rimelige tiltak for å unngå hvitvasking, korrupsjon og påvirkningshandel knyttet til innkjøpsavtaler, anbudskonkurranser og politiske beslutninger mv.»
• Partene har rett til «innsyn i hverandres dokumentasjon og systemer for å ivareta pliktene etter dette punkt 27, og plikter straks og uoppfordret å varsle hverandre skriftlig ved manglende oppfyllelse av disse»

I tillegg til minimumsbestemmelsen i punkt 27 er det utarbeidet en utvidet alternativ bestemmelse som tilleggstekst om blant annet sanksjonslistede fysiske/juridiske personer som stiller strengere krav til partenes internkontroll.

Personvern, annen data og databehandleravtaler

Forekomsten av smartbygg øker, og for maksimal utnyttelse av slike, er man avhengig av å innsamle data. For å sikre compliance innenfor personvern og økt brukervennlighet i forbindelse med utnyttelse av data, er det innført egne bestemmelser om personvern og stordata. For å forenkle etterlevelse er det eksempelvis lagt opp til å gjøre utleier i mindre grad til databehandler, og i større grad til behandlingsansvarlig. Videre er det foretatt en revidering og forenkling av de eksisterende databehandleravtalene slik at de er tilpasset bransjen. Brukervennligheten illustreres blant annet ved at det er opptegnet et skille mellom hva som utgjør persondata og annen data. Det er også inntatt en egen veiledning for bruk av databehandleravtalene og eksempler på behandlingsaktiviteter som er typiske for eiendomsbransjen og smartbygg, slik som adgangskontroll, kameraovervåkning og resepsjonstjenester. Videre tar malene utgangspunkt i to typetilfeller:

• Leietaker som behandlingsansvarlig og utleier som databehandler
• Utleier som databehandler og leverandør som underdatabehandler

Innføring av standard for handelslokaler i kjøpesenter

Til tross for at kjøpesenteraktørene gjerne benytter sine egne kjøpesenteravtaler, har bransjen etterspurt en standard for handelslokaler i kjøpesentre. Den nye kjøpesenterstandarden tar utgangspunkt i standarden for «as-is» lokaler, med innspill fra malene til de største kjøpesenteraktørene i markedet. Formålet ved innføringen av en kjøpesenterstandard har vært å skape en bedre balanse i forholdet mellom utleier og leietaker.

Vektingen mellom utleier og leietaker illustreres eksempelvis ved at utleier kan flytte leietaker til et annet lokalet ved behov, men hvorav den nye standarden kompenserer leietaker med en rett til å si opp leieavtalen, dersom lokalet ikke er av tilsvarende kvalitet. Av andre sentrale bestemmelser kan noen nevnes, herunder alternative bestemmelser for leie (omsetningsleie med minimumsleie eller fast leie), bestemmelser om innhenting av omsetningsrapporter og avregning av omsetningsleie, bestemmelser om senterforening med tilhørende ny standard vedtekter for senterforening, bestemmelser om markedsføringsbidrag, driftsplikt for leietaker innenfor senterets åpningstider m.m.