De fleste byggetiltak forutsetter offentligrettslige tillatelser, der tillatelsene etter plan- og bygningsloven normalt er de viktigste. Ofte vil et byggetiltak også forutsette privatrettslige tillatelser, f.eks. fra naboer eller noen med eier- eller bruksrettigheter til eiendommen som skal bebygges. I denne artikkelen ser vi nærmere på noen typetilfeller for når bygningsmyndighetene kan – og ikke kan – vektlegge privatrettslige forhold i byggesaken.
Det rettslige utgangspunktet
Det følger av plan- og bygningsloven § 21-6 at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold, med mindre noe annet følger særskilt av loven. Først dersom det «fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter», skal byggesøknaden avvises.
Terskelen for å vektlegge privatrettslige forhold i byggesaker skal ligge høyt, noe som er begrunnet med at bygningsmyndighetene sjelden vil ha tilstrekkelige ressurser eller kompetanse til å løse privatrettslige uenigheter, og at byggetillatelsen uansett ikke gir privatrettslig rett til å utføre tiltaket.
Lovforarbeidene fremhever at kommunen har «en svært begrenset undersøkelsesplikt» når det gjelder privatrettslige forhold, og at avvisning bør forbeholdes «de klare tilfellene der tiltakshaver ikke kan vise til noen rett til å disponere over eiendommen».
Hvilke privatrettslige forhold gir grunnlag for avvisning av byggesøknaden?
For noen forhold fremgår det uttrykkelig av plan- og bygningsloven at nødvendige privatrettslige rettigheter kan kreves sikret før tillatelse gis. Dette gjelder i all hovedsak rett til adkomst/vegforbindelse, og rett til å føre vann- og avløpsledning over fremmed grunn, jf. pbl. kap. 27. Dette er særskilt regulert i loven, og omfattes derfor ikke av den generelle bestemmelsen om privatrettslige forhold i pbl. § 21-6.
Dersom tiltakshaver skal utføre tiltak på egen eiendom, skal det som regel mye til for at en søknad kan avvises som følge av privatrettslige forhold. Av forarbeidene fremgår det at søknaden bør tas under behandling «med mindre det foreligger konkrete og klare holdepunkter for noe annet, det vil si at en utenforstående tredjepart uomtvistelig kan dokumentere at tiltakshaver åpenbart ikke kan disponere over sin eiendom på denne måten».
Uklare avtaler, negative byggeservitutter, påstander om hevdede rettigheter osv. skal kommunen normalt se bort fra. Annerledes vil det kunne stille seg for klare avtaler/servitutter som etter sitt innhold står i motstrid til det omsøkte tiltaket. Avtalefestede bruksretter som rett til parkering og adkomst er eksempler på forhold bygningsmyndighetene vil kunne vektlegge i byggesaken, og avvise søknaden på bakgrunn av. Kommunens undersøkelsesplikt er imidlertid begrenset også her, slik at det blir opp til den som påberoper seg det privatrettslige forholdet å sørge for at dette er tilstrekkelig (uomtvistelig) dokumentert.
Dersom de privatrettslige rettighetene sikrer krav etter plan- og bygningslovgivningen, som krav til parkeringsdekning eller adkomst, må det forventes at kommunen ikke gir byggetillatelse før de aktuelle rettighetene er tilfredsstillende ivaretatt.
Dersom tiltakshaver skal utføre tiltak på fremmed eiendom, er terskelen for avvisning noe lavere. I forarbeidene heter det likevel også om disse tilfellene at «en avvisning av saken bør som nevnt forbeholdes de klare tilfellene, der det framgår utvetydig av offentlige registre, dommer, avtaler eller lignende at tiltakshaver ikke har noen rådighet over byggetomta».
Et spørsmål vi ofte får er hvilken betydning det har at tiltakshaver ikke har grunnbokshjemmelen til eiendommen som skal bebygges. Dette vil normalt ikke medføre «automatisk» avvisning, jf. at grunnbokshjemmel og eiendomsrett ikke nødvendigvis er sammenfallende. Også her har bygningsmyndighetene en begrenset undersøkelsesplikt, slikt at den som mener tiltakshaver ikke har rett til å utføre tiltaket normalt vil måtte gjøre dette gjeldende i byggesaken.
Må kommunen avvise søknaden?
Dersom det først fremstår som åpenbart at tiltakshaver ikke har de nødvendige privatrettslige rettighetene tiltaket forutsetter, skal byggesøknaden avvises. Et spørsmål som av og til aktualiseres er om kommunen må avvise byggesøknaden umiddelbart når dette avdekkes, eller om det kan settes frister i byggesaken for å bringe det privatrettslige forholdet i orden.
Etter vårt syn er det klart at kommunen kan (og av ressurshensyn ofte bør) sette frister i saksbehandlingen for å få på plass avtaler e.l. som løser de privatrettslige forholdene. Dette synes også å være lovens intensjon, jf. at det i forarbeidene er uttalt at «hvis tilstrekkelig dokumentasjon ikke foreligger, bør søknaden tas under behandling, eventuelt kan kommunen gi tiltakshaver en frist for å framskaffe tilstrekkelig dokumentasjon til å avklare det privatrettslige spørsmålet»
Hvordan bør utbygger håndtere uenighet om privatrettslige forhold?
Utbygger kan komme i en krevende situasjon dersom de privatrettslige rettighetene utbyggingen forutsetter ikke identifiseres og sikres på et tidlig tidspunkt. Når byggesak og utbygging først er i gang, vil uavklarte privatrettslige forhold kunne legge betydelig press både på fremdriften og økonomien i prosjektet. Forhandlingsklimaet forvanskes ofte også når tidspresset øker. Nødvendige privatrettslige rettigheter bør derfor generelt sikres tidlig.
Vår erfaring er at kommunene normalt er «flinke» til å se bort fra privatrettslige innsigelser i byggesak, slik loven forutsetter. Både den kommunale saksbehandlingen og lovforståelsen er imidlertid tidvis uforutsigbar, hvilket gjør at det beste for fremdriften og lønnsomheten i prosjektet ofte er å løse «gråsone»-tilfellene i minnelighet i forkant, heller enn å bringe eventuelle konflikter med seg inn i byggesaken.
Grette har omfattende erfaring med å identifisere og sikre nødvendige privatrettslige rettigheter i byggeprosjekter, og med å håndtere privatrettslige innsigelser i byggesak.
