Hvilke konsekvenser får Korona for pågående transaksjoner og forhandlinger?
Kjøp og salg av eiendom/eiendomsselskaper kan rammes av Korona på flere måter, eksempelvis ved endret risikovurdering for kontantstrømmene, vanskeligere tilgang på kapital, usikker fremdrift eller kostnadsøkning for utviklingsprosjekter. Utgangspunktet er like klart ved en bindende kjøpekontrakt som en leiekontrakt – avtalen skal holdes, selv om Korona-situasjonen kan gjøre det byrdefullt å gjennomføre transaksjonen.
Der hvor partene har tatt forbehold som kan påberopes på fritt grunnlag, vil det naturligvis være adgang til å påberope forbeholdet også som følge av risiko og konsekvenser forbundet med Korona.
Er det tatt et mer spesifikt forbehold, blir det på vanlig måte et tolkningsspørsmål hvorvidt forbeholdet kan gjøres gjeldende som grunnlag for å fragå kontrakten eller suspendere forpliktelser.
Force majeure eller bristende forutsetninger kan vanligvis ikke påberopes dersom det med rimelige tiltak er mulig å overvinne følgene av Korona-situasjonen.
Er det eksempelvis tatt et åpent finansieringsforbehold, er det ikke automatisk grunnlag for å fragå avtalen at det eventuelt skulle vise seg å være dyrere å skaffe finansiering på grunn av koronasituasjonen, eller at det stilles skjerpede krav til sikkerhet, enn kjøper opprinnelig hadde forutsatt.
Når det gjelder pågående forhandlinger eller budprosesser som ikke enda har resultert i en bindende avtale, bør begge parter vurdere hvilke konsekvenser koronasituasjonen kan få for en mulig avtale. Vi anbefaler alle å vurdere konsekvensene og ta forbehold om dette – både i bud, aksept, intensjonsavtaler, kjøpekontrakter, mv. Dette gjelder særlig regulering av forsinkelser som skyldes koronasituasjonen.
Merk særlig i den anledning at force majeure kun gjelder for forhold partene ikke kunne ta i betraktning på avtaletidspunktet, og nå som korona-situasjonen er et faktum må det lages særskilte avtalereguleringer for å hensynta de ulike effektene dette kan få for avtaleforholdet.
