Det klare rettslige utgangspunktet er at avtaler skal holdes – uansett. Koronasituasjonen endrer p.t. ikke dette utgangspunktet, men kan påvirke plikten til å oppfylle enkelte kontraktsforpliktelser. Leie må i de aller fleste tilfeller betales uansett.
Force majeure, læren om bristende forutsetninger mv., kan i ekstraordinære tilfeller gi grunnlag for et unntak fra dette utgangspunktet.
Unntaksreglene kan påvirke en parts plikt til å oppfylle en eller flere kontraktsforpliktelser, og redusere den andre partens rett til å fremsette krav på grunn av mislighold. Terskelen for at unntaksreglene slår inn er meget høy. Koronasituasjonen kan begrunne unntak, men ikke alltid.
Det avgjørende vil ofte være om hele eller deler av en leieavtale er umulig eller uforholdsmessig tyngende å oppfylle, og om koronasituasjonen er årsaken til det.
Leietakers mulighet til å betale leie er for eksempel ikke forhindret av koronasituasjonen – den direkte årsaken vil evt. være manglende likviditet og dermed i utgangspunktet ikke et force majeure-forhold.
Hvis koronasituasjonen forskyver balansen i hele avtaleforholdet sett under ett, kan det være grunnlag endring eller bortfall av avtalen.
Vi har i løpet av de siste dagene sett hvordan eiendomsbransjen på imponerende kort tid har iverksatt tiltak for å tilpasse seg den nye situasjonen. Utleiere og leietakere har hatt utstrakt dialog for å finne løsninger for å avhjelpe situasjonen som nå rammer alle bransjeaktørene.
Hvilke kommersielle løsninger som er riktig for det enkelte leieforhold avhenger naturligvis av mange faktorer, og i første runde vil vi minne om et par sentrale forhold partene må tenke over hvis det inngås avtaler om f.eks. betalingsutsettelse:
NB! Husk at det i leiegarantier fra banker og forsikringsselskap ofte er en streng varslingsplikt for å melde fra om betalingsmislighold eller andre forhold som kan påvirke leietakers betjeningsevne. I tillegg er det ofte en varslingsplikt dersom det inngås endringsavtaler. Sørg derfor for at garantistiller tas med i dialog om endringsavtaler, slik at ikke eventuelle krav som senere kan meldes under garantien går tapt.
NB2! Selv om det gis utsettelse med leiebetaling må utleier likevel innberette og betale merverdiavgift. Det kan være en god løsning at leietakere som gis betalingsutsettelse skal betale mva senest samtidig som utleier må betale mva. Det er grunn til å tro at det blir gitt utvidede betalingsfrister for kommende mva-terminer, noe som med fordel kan reflekteres i avtaler om utsatt leie.
NB3! Husk å sjekke leieavtaler og andre avtaler for avvikende force majeure-klausuler, det er bl.a. vanlig i entrepriseforhold.
