Høring - prNS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser

04.03.2011

Det vises til høringsdokumenter vedrørende prNS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser, med høringsfrist 1. mars 2011. Advokatfirmaet Grette har gjennomgått forslaget, og kommenterer allerede innledningsvis at standarden fremstår som en vellykket utvikling av kontraktsbestemmelser for totalentrepriser, på en form som står seg godt i forhold til NS 8405.

Kommentarer til høringsutkastet Generelt
Bortsett fra bestemmelsene om risiko for grunnforhold, lokale forhold og regulering av prosjekteringen, er det ikke behov for forskjellig regulering av totalentrepriser og utførelsesentrepriser. Standardiseringshensyn, hensyn til forutberegnelighet og pedagogiske hensyn, tilsier således at det heller ikke bør være forskjellige reguleringer i prNS 8407 og NS 8405, der dette strengt tatt ikke er nødvendig. I endringskapittelet er det gjort noen justeringer av teksten, men også foretatt en vesentlig materiell endring med innføring av en ny varslingsregel. Vi mener dette er uheldig. En så viktig endring bør skje samtidig i de to standardene. Endringen bør ikke skje nå, men utsettes noen år i det NS 8405 jo ble revidert for mindre enn 3 år siden.

Komiteen har også gjort justeringer i strukturen. Ved at kapittelet ”Vederlag og betaling” er flyttet frem. Dette mener vi er fornuftig og logisk, og vi tror heller ikke innvendingene nevnt ovenfor har særlig betydning her.

Protokoll
Høringsdokumentene inneholder en redegjørelse for bakgrunnen for protokollen, og dette ble også redegjort nærmere for på høringsmøtet avholdt i Håndverkeren den 27. januar 2011. Protokollen fremstår for så vidt som en slags utvidelse og utdyping av det som står i forordet i NS 3431.Vi finner likevel grunn til å påpeke at protokollen har karakter av både kontraktsbestemmelse (første avsnitt til punkt 13), anbefaling (kommentaren til punkt 24.2) og veileder/forarbeider (kommentaren til punkt 25). Uansett hva intensjonen er, vil protokollen i praksis dermed vil være en tolkningsfaktor, men uten at status for denne er avklart. Det skal likevel nevnes at protokollens betydning trolig vil være noe begrenset, siden denne er relativt begrenset til å gjelde noen få (om enn viktige) forhold i kontraktsbestemmelsene.1.3.Beslutninger i byggherremøter og prosjekteringsmøter

Byggherremøtene vil være det kontraktuelle møtepunktet mellom byggherre og totalentreprenøren, og disse møtene skal i henhold til forslagets punkt 4.2, omhandle prosjektering, utførelse og fremdrift av arbeidene. Det er også åpning for at byggherren kan delta på prosjekteringsmøter.

Beslutninger på slike møter kan resultere i endringer av kontrakten, og endringsbestemmelsene i forslagets punkt 31 og 32 kommer til anvendelse.

Det kan imidlertid være noe uklart hvordan beslutninger på nevnte møter står seg, dersom partene på et møte blir enig om valg av løsninger mv.

Grette er av den oppfatning at det kunne bidra til en klargjøring dersom det ble inntatt en presisering om at endring av avtalen skjer etter endringsbestemmelsene i punkt 31 og 32, for å unngå en uklar situasjon der partene inngått en bindende avtale, men uten at kontraktens bestemmelser om endring er benyttet.

Tiltransport av sideentreprenør pkt 12.2
Høringsforslaget har en langt bedre og mer uttømmende regulering av tiltransport enn forgjengeren.

Når det gjelder pkt. 12.2.1., mener vi det kanskje ville være fornuftig at bestemmelsen også åpner for videre tiltransport til totalentreprenørens underentreprenører. I motsatt fall vil tiltransporten kunne legge unødvendige føringer på totalentreprenørens organisering av arbeidene. Tilføyelsen kan se slik ut:

”Ved avtale om å transportere totalentreprenøren til en sideentreprenør,  aksepterer totalentreprenøren at sideentreprenøren kan transportere hans kontrakt videre til en av sine underentreprenører.”

I henhold til NS 3431 kunne tiltransport skje på to måter; 1) ved at kontrakten mellom byggherre og sideentreprenør bestod slik at det kun skjedde et realdebitorskifte på entreprenørens hånd og 2) ved at sideentreprenørens kontrakt ble tillagt totalentreprenørens kontrakt slik at dennes kontrakt med byggherren ble utvidet tilsvarende. I Utkastet har komiteen falt ned på ”modell 2”. Det er etter vår oppfatning ikke innlysende at dette vil være hensiktsmessig i enhver sammenheng. Derfor mener Grette at pkt. 12.2.1 bør innledes med ”Med mindre annet er avtalt”.

Tiltransport av prosjekterende
Vi mener Utkastets pkt. 13 gir en god regulering – default – av situasjonen. Balansepunktet mht. risiko for den prosjekterendes leveranser er etter vår oppfatning fornuftig, men vi er vel i tvil om at det er dette balansepunktet som vil bli dominerende, i det mange byggherrer nok vil foretrekke overføring av risiko iht. 24.2.

Vi er usikre på om vederlagsbestemmelsen er heldig utformet. For det første vil vel entreprenøren vanligvis ha et påslag for prosjekteringen i tilbudsprisen. For det tilfelle at tiltransporten er en opsjon og ikke en forutsetning, er det imidlertid nødvendig med en regulering av entreprenørens påslag. I så fall kan det reises spørsmål om det er mest hensiktsmessig å relatere dette til det ”…endelige gjenstående vederlaget” eller om det samlede vederlaget hadde vært en bedre referanseramme. En slik løsning fremstår som rimelig der totalentreprenøren også overtar risiko for utført prosjektering iht. pkt. 24.1. Ved å fjerne ”gjenstående” vil man også styrke forutsigbarheten for partene og redusere muligheten for spekulasjon. Slik bestemmelsen nå er utformet, har byggherren for så vidt en interesse i at betalingsplanen for konsulenter og arkitekter gjøres fortung, slik at entreprenørens påslagsgrunnlag reduseres. 

Vi vil – som for pkt. 12 - kort bemerke at også den prosjekterendes vilkår med byggherren bør inneholde en aksept for tiltransport til totalentreprenørens underentreprenører, men det løses på en annen arena.

Risiko for lokale forhold og grunnforhold
Utkastet regulerer risiko for grunnforhold på en – etter vår oppfatning – fornuftig måte. Vi tror forslaget langt på vei reflekterer bakgrunnsretten og at det således ikke er gjort nevneverdige risikooverføringer i forhold til det som gjelder i dag.  Det kan likevel reises spørsmål om ikke man burde formulere det deklaratoriske utgangspunktet om at entreprenøren har risikoen for forutsetningene som hans prosjektering og løsningsvalg krever, og at byggherrens risiko således er begrenset til de uforutsette forhold og forhold han kjente eller burde kjenne til. 

Utkastet regulerer imidlertid ikke risiko for lokale forhold. Dette mener vi er nødvendig. Langt på vei kan reguleringen av lokale forhold følge mønsteret til risikoen for grunnforholdene.

Irregulære endringer – særlig om byggherrens svarplikt ved endringer
I pkt. 32.1(1) er entreprenørens ”hoppeplikt” inntatt, som i NS 8405 pkt. 23.1(1). Spørsmålet er om ikke det bør presiseres at hoppeplikten ikke gjelder dersom instruksen innebærer en endring av forutsetningene i rammetillatelsen eller andre tillatelser som kreves for oppføring av kontraktsarbeidet.

I forslagets punkt 32.3 er det angitt tre alternativer for byggherren, etter at han har mottatt et krav om endring fra totalentreprenøren; a) utstede endringsordre, b) avslå entreprenørens krav (på endringsordre), eller c) frafalle pålegget).

Etter forslagets punkt 32.2 skal totalentreprenøren varsle byggherren dersom han vil påberope seg et pålegg om endring. Slik dette punktet er formulert, kan dette både være krav på endringsordre, eller krav på vederlagsjustering – eventuelt begge deler.

Grette foreslår at bokstav b) endres til følgende: ”avslå entreprenørens krav på endringsordre, eller”, slik at det ikke er noen tvil om hva som er ment.

Viktigere er det at det nye alternativet, som gir byggherren en mulighet til å frafalle pålegget, kan ha uheldige konsekvenser, for både byggherren og totalentreprenøren.

Den type pålegg som kan innebære en irregulær endring, kan være et resultat av forhold som blir påpekt på byggeplassen/anlegget, under utførelsen av arbeider. På det tidspunkt totalentreprenøren sender varsel om at pålegget utgjør en endring (selv om dette skjer uten ugrunnet opphold), vil arbeidene kunne være utført. Noe av bakgrunnen for endringsreglene er at byggherrens utsagn vil kunne resultere i en materiell endring av kontraktens innhold, og at dette skal skje på en klar måte.

En mulighet for byggherren til å trekke seg etter et gitt pålegg, innebærer uklare forhold, ikke minst for konsekvensene av at byggherren frafaller pålegget.

Det er nærliggende å anta at totalentreprenøren vil få betalt for det arbeid som ble utført frem til pålegget ble frafalt, eventuelt også nødvendige etterfølgende kostnader, men her kan det bli uklare forhold.

Etter vår mening vil partene være tjent med så klare forhold som mulig i denne sammenheng, og at det kun er alternativene som gjelder utstedelse av endringsordre, og avslag på kravet om endringsordre, som bør fremgå av standarden – og at alternativ c) slettes.

Byggherrens forespørsel (ved entreprenørens varsel om fristforlengelse)
Bestemmelsen er ny og ”treffer” for så vidt en ganske typisk utfordring for byggherrer i prosjekter som utvikler seg irregulært. Et sentralt poeng med varslingsreglene sett fra byggherrens side, er jo nettopp å etablere en fremdriftsmessig og økonomisk forutsigbarhet i prosjektet. Grunnen til at entreprenøren ikke fremmer krav, vil kunne være at den omstendighet som danner grunnlaget for kravet ikke er ”lukket”. Det kan imidlertid også tenkes at han vil avvente å fremme kravet for på den måten å få lurt også egen forsinkelse inn under det anførte grunnlag. Dette er selvsagt illojalt, men man kan vel ikke utelukke at det forekommer.

I henhold til forslaget vil entreprenøren i de to ovennevnte situasjoner med hjemmel i første ledd kunne utsette kravsfremsettelsen såfremt dette blir begrunnet. Problemet for entreprenøren er at det ofte er vanskelig for entreprenøren å få oversikt over alle konsekvenser i en hektisk produksjonsfase. Det er derfor grunn til å tro at entreprenørens krav vanligvis vil være forbeholdent.  Spørsmålet er da om kravet skal håndteres som etter pkt 33.6.1 eller 33.7. Dette burde kanskje vært regulert i det man her har et betydelig tvistepotensiale.

Overtakelse pkt 36 og 37
Vi er usikre på om det er hensiktsmessig at de generelle vilkårene bestemmer at FDV-dokumentasjon og annen dokumentasjon skal foreligge 3 uker før påbegynnelse av overtakelsesforretning. Rent prinsipielt er dette et spørsmål som etter vår oppfatning hører hjemme i kontraktens beskrivelse.  Dernest tror vi simpelthen i praksis ofte er ikke er ønskelig for noen av partene å etterleve.

Vi registrer at byggherren nå kan nekte overtakelse også der det påvises mangler som ikke hindrer den forutsatte bruk, gitt at disse manglene ikke er ”mindre”. Dette er nok materielt sett en betydelig utvidelse av byggherrens rett til å nekte overtakelse, og vi er usikre på behovet for dette. Vi mener således at ”…det kun påvises mindre mangler,…..” i pkt. 37.3(2) bør strykes.

Mangelsansvar mv – forholdet til plan- og bygningsloven
Også denne merknad er av generell karakter, og for så vidt relevant også for NS 8405 og 06.

Bakgrunnen for merknaden er at plan- og bygningsmyndighetene i dag kan gi pålegg til totalentreprenøren som han kontraktuelt ikke er forpliktet til å utføre i forhold til byggherren, for eksempel fordi reklamasjonsfristene er oversittet. Det er langt fra sikkert om han har krav på vederlag fra byggherren for den jobben han i så fall gjør, og det er vel også høyst usikkert om entreprenøren kan nekte å utføre pålegget i forhold til myndighetene. Vi mener dette bør løses i standarden. For å beholde balansen i standarden, kan man tenke seg en løsning der entreprenøren får krav på vederlag iht. kontraktens vederlagsbestemmelser, med mindre mangelen skyldes grov uaktsomhet/forsett. I tilfelle tvist, kan det også stilles krav om sikkerhet for entreprenørens krav.

Avsluttenede merknader
Grette vil – med de ovennevnte merknader – anbefale forslaget og vi imøteser med stor interesse forslag til ny totalunderentreprisestandard.