To nye avgjørelser fra Høyesterett om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18

01.06.2011

Høyesterett avsa den 10. mai i år to avgjørelser vedrørende forbrukerens adgang til å kunne kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18. Begge sakene gjaldt utbyggingsprosjekter, hvor ferdigstillelse ble forsinket i forhold til angitt fastsettelse av ferdigstillelse fra entreprenøren sin side.

Avgjørelsene til Høyesterett setter strenge krav til forbrukerens årvåkenhet ved kontraktsinngåelse og presiserer nødvendigheten av klare avtaler.

HR-2011-00951-A: ”Nye Major”
Første sak gjaldt utbyggingsprosjektet ”Nye Major” på Majorstuen i Oslo, hvor selveierleiligheter i prosjektet ble lagt ut for salg i mai 2005. I kjøpekontraktene som ble anvendt, ble det opplyst at selgeren skulle ”ta sikte på ferdigstillelse” i annet halvår av 2007. Samme tidsperspektiv ble også benyttet av prosjektets megler.

Som følge av problemer med å finne entreprenør som kunne utføre byggearbeidene, ble imidlertid prosjektet forsinket, og overtakelse kunne først finne sted i perioden januar til mai 2009. Tre av kjøperne gikk da til sak overfor selger med krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 for forsinkelsen.

I henhold til bustadoppføringslova § 18 utløses dagmulkt enten av at en avtalt frist er oversittet uten at det er grunnlag for tilleggsfrist etter § 11, eller, når ingen frist er avtalt, av at arbeidet ikke er utført som krevet etter § 10 tredje ledd.

Høyesterett vurderte først om hvorvidt det forelå en avtalt frist for ferdigstillelse i kontrakten mellom partene. Utgangspunktet for vurderingen var de alminnelige avtalerettslige regler om frister er avtalt eller ikke, med vekt på hvorledes forbrukeren hadde grunn til å oppfatte de tidspunkter som var nevnt i fremdriftsplaner eller øvrige dokumenter. Høyesterett fant at formuleringen ”tar sikte på” ferdigstillelse innen et visst tidspunkt etter alminnelig språkbruk innebar at man ikke var sikker på, og heller ikke lovet at ferdigstillelse vil kunne skje innen dette tidspunktet. Selv en forbruker måtte etter Høyesterett sitt syn forstå dette.

Formuleringen ”ta sikte på” kunne videre ikke forstås som en prognose som bandt selger til ferdigstillelse innen rimelig tid etter utløpet av 2007. En slik tolkning ville ifølge Høyesterett føre til det problem at man ble stående uten klart anvendelige holdepunkter for hvor stort slingringsmonn selgeren har. Når følgen av forsinkelse er dagmulkt, som naturlig må beregnes fra et bestemt tidspunkt, fant Høyesterett at dette var en vesentlig innvending mot et slikt tolkningsalternativ.

Etter Høyesterett sitt syn, var det derfor ikke avtalt noe tidspunkt om ferdigstillelse i kontrakten mellom partene som kunne danne grunnlag for dagmulktansvar.

Høyesterett vurderte deretter om hvorvidt det forelå brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd, hvor det kreves at arbeidet utføres med ”rimelig fremdrift” og ”uten unødig opphold”. Det avgjørende i saken var om denne bestemmelsen kunne forstås som et kontrollansvar, hvilket Høyesterett fant at både bestemmelsens ordlyd og forarbeider talte imot. Bestemmelsen la etter Høyesterett sitt syn i stedet opp til en konkret vurdering av hvorvidt fremdriften rent faktisk hadde vært urimelig treg, eller om det hadde funnet sted unødig opphold underveis i prosjektgjennomføringen. Høyesterett fant ikke at det var anført holdepunkter for en slik vurdering i dette tilfellet.

Retten kom derfor frem til at det ikke var grunnlag for å kunne kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 overfor selgeren.

HR-2011-00952-A: ”Krusesgate 3”
Saksforholdet i den andre avgjørelsen, avsagt samme dag, var i stor grad sammenfallende med ovennevnte avgjørelse. I denne saken hadde kjøper i mai 2007 inngått kjøpekontrakt for en leilighet i rehabiliterings- og utbyggingsprosjektet Krusesgate 3 i Oslo av foretaket AS Naturbetong. I kjøpekontrakten fremgikk det at ”boligene er planlagt innflytningsklare i løpet av 3. kvartal 2007”.

I september 2007 utstedte Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune stoppordre for byggearbeidene, da det var foretatt utskiftning av vinduer i strid med reguleringsbestemmelsene. I byggesøknaden, som på vegne av AS Naturbetong hadde blitt utferdiget av et arkitektfirma, var utskiftning av vinduer ikke omtalt. Frem til det igjen ble gitt tillatelse til å fortsette arbeidene, ble prosjektet derfor vesentlig forsinket og leiligheten til kjøperen kunne først overtas den 27. oktober 2008. Kjøper gikk dermed til sak overfor selgeren med krav om dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 for forsinkelsen.

Med henvisning til ovennevnte avgjørelse, uttalte Høyesterett at ”det er enda klarere i denne sak enn i saken om ”Nye Major” at kontrakten ikke innebærer noe bindende tilsagn fra selgers side om overtakelse innen et visst tidspunkt”. Ut fra en alminnelig språklig forståelse måtte formuleringen ”planlagt innflyttingsklare” ifølge Høyesterett bety at man ikke var sikker på at tidsskjemaet ville holde. Sett i sammenheng med kontraktens bestemmelse om overtakelsesdato, som en dato som ville bli gitt skriftlig fra selger med seks ukers varsel, ble denne forståelsen forsterket. Videre var det i kontrakten bestemt at dagmulkt ikke kunne kreves dersom boligen ikke var klar til overlevering til ”avtalt overtakelsesdato”. Videre var det av samme grunner som for ”Nye Major” ikke grunnlag for å tolke bestemmelsen som en prognose som binder selger til levering innen rimelig tid etter utløpet av tredje kvartal 2007.

Imidlertid var utsagnet i kontrakten i denne saken gitt mot selgers bedre vitende. På tidspunktet for inngåelsen av kjøpekontrakten med kjøperen, var selger nemlig klar over at tidsangivelsen i kontrakten ikke kunne overholdes. Kjøperen kunne ikke forventes å skjønne at tidsangivelsen ikke kunne stemme, og Høyesterett fant heller intet grunnlag for å pålegge kjøperen en nærmere undersøkelsesplikt i forhold til hvorvidt tidsangivelsen holdt mål.

Som følge av dette, fant Høyesterett at selger hadde misligholdt sin fremdriftsplikt etter bustadoppføringslova § 10. Igjen ble det av Høyesterett presisert at bestemmelsen ikke oppstiller noe kontrollansvar. Imidlertid forelå det ansvar på grunnlag av uaktsomhet. AS Naturbetong måtte hefte for at arkitektfirmaet, som var engasjert som ansvarlig søker overfor de kommunale byggesaksmyndighetene, gjorde en feil som fikk betydning for fremdriften av prosjektet.

Med dette som grunnlag, kom derfor Høyesterett frem til at kjøperen hadde rett til å kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 for forsinkelsen.

Avgjørelsenes betydning for forståelsen av bustadoppføringslova § 18
I de ovennevnte avgjørelser setter Høyesterett klare begrensninger i kjøperens rett til å kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova ved forsinket ferdigstillelse av utbyggingsprosjekter. En forbeholden angivelse av tidspunkt for ferdigstillelse i kontrakten vil ikke ubetinget utløse rett for kjøper til å kunne kreve dagmulkt, dersom tidspunktet for ferdigstillelsen oversittes. Skal kjøper ha rett til dagmulkt, må derfor ferdigstillelsesdato være tilstrekkelig klart spesifisert i avtalen.

Hvor angivelsen av tidspunkt for ferdigstillelse ikke er tilstrekkelig klart spesifisert, vil kjøperen kun ha rett til dagmulkt, dersom det foreligger brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 og selgeren er å bebreide for forsinkelsen.

Hvorvidt lovgiver finner at rettstilstanden etter Høyesterett sine avgjørelser er i samsvar med intensjonen om et sterkt forbrukervern ved kontrakter om boligoppføring etter bustadoppføringslova, gjenstår å se. Forbrukerrådet har på sin side allerede signalisert et behov for å gjennomgå regelverket.